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Immobilienkauf in Brasilien - Geldtransfer

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      Hallo zusammen,

      bisher war ich passiver Leser im Forum und werde nun als Ratsuchender erstmals aktiv. Kurz zu mir und zum Hintergrund: Ich bin langjährig mit einer Brasilianerin liiert. Wir leben und arbeiten beide in Deutschland und besuchen regelmäßig ihre Familie in Brasilien. Es hat sich jetzt eine Gelegenheit ergeben, einen Neubau in ihrer Heimatstadt für etwas weniger als 200.000 BRL zu erwerben. Soweit so gut, in der Sache haben wir uns praktisch entschieden, das Haus würde der Einfachheit halber komplett auf meine Partnerin laufen.

      Nun scheint aber - auch nach dem Durchforsten etlicher Forumsbeiträge - das Thema Geldtransfer EUR --> BRL nicht das einfachste zu sein. Und wir haben beide leider auch kein Bankkonto (mehr) in Brasilien. Wg. der aktuellen Situation können wir sowieso nicht nach Brasilien, d.h. ihre Mutter (mit Vollmacht) müsste die notarielle Abwicklung übernehmen und die Zahlung an den Verkäufer (gewerblich, daher scheidet direkte Überweisung aus Deutschland via Transferwise schon aus) würde dann auch über das Konto ihrer Mutter laufen. Die Preisfrage: Wie bekommen wir das Geld von hier nach dort. Daher wollte ich euch mal um Eure Meinung bitten, welche der beiden Varianten sinnvoll sein könnte:
      • Es scheint ja verschiedene Schwellen zu geben, u.a. führen 100.000 BRL zu weiteren Nachweispflichten. Daher die erste Idee: 3-4 Personen aus Deutschland (wir beide sowie 1-2 weitere Personen aus meiner Familie) übertragen via Transferwise die insgesamt knapp 200.000 BRL an 1-2 Personen aus ihrer Familie in Brasilien (z.B. an ihre Mutter und/oder Schwester). Das ganze wir natürlich korrekt in EUR rückabgewickelt, sodass die Kosten in EUR letztlich von meiner Partnerin als Hauskäuferin getragen werden. Entsprechendes Einkommen und Ersparnisse sind vorhanden. Hört sich ehrlich gesagt zwielichtig an, ist aber hoffentlich im Rahmen des Erlaubten.
      • Sie (via Transferwise) oder ich (via Transferwise oder DKB) überweisen alles an ihre Mutter und nehmen die Nachweispflichten so hin, wie sie sind.
      Was denkt ihr? Ist die erste Variante möglich? Oder sollen wir den Hauskauf einfach sein lassen?

      Würde mich sehr über ein paar Meinungen und vielleicht auch persönliche Erfahrungen freuen!

      Inho

    • #2
      Ola,

      beim Geldtransfer sehe ich keine Probleme, evtl. Limits muessen halt mittels “StrohmaennerInnen” umgangen werden.

      Problematisch sehe ich eher das Ausstellen und die Zustellung einer Vollmacht fuer deine (Schwieger-)mutter in Abwesenheit. Da kann dir nur das fuer euch zustaendige Generalkonsulat rechtssichere Auskunft geben. Momentan sind ja diverse Corona-Sonderregeln in Kraft, das betrifft unter anderem auch den Postverkehr.

      Boa sorte

      Frankie

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      • #3
        Oi Frankie,

        danke für die Infos und den Hinweis bzgl. Vollmacht. Bei uns ist das Generalkonsulat in München zuständig, auf deren auf die "temporäre Einstellung des Parteienverkehrs".

        Danke und Grüße
        Inho

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        • #4
          Deine Frau /Freundin kann natürlich in Br einreisen und sie könnte einen Teil der Summe bar mitnehmen.
          Gruss aus Maceió
          Thomas

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          • #5
            Zitat von Alagomão Beitrag anzeigen
            Deine Frau /Freundin kann natürlich in Br einreisen und sie könnte einen Teil der Summe bar mitnehmen.
            Warum nur einen Teil der Summe? Ab 10k R$ musst eh deklarieren ... gibt es da eine Obergrenze?

            Nur so

            Frankie

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            • #6
              Hauskauf in Brasilien


              Grundsätzlich ist Deutschen der Erwerb von Grundstücken und Immobilien in Brasilien erlaubt. Es gibt aber diverse Gebiete (zum Beispiel landwirtschaftliche Flächen), in denen ein Kauf nicht möglich ist.
              • Vor dem Kauf immer alle rechtlichen und baulichen Rahmenbedingungen prüfen (lassen).
              • Immobilie oder Grundstück immer selbst in Augenschein nehmen.
              • Grundsätzlich erfolgt die Eigentumsübertragung wie in Deutschland durch Eintrag ins Grundbuch. Doch Vorsicht: Trotz Eintrag kann der Kauf unwirksam sein.
              • Die brasilianischen Ersitzungsvorschriften greifen teilweise schon nach zwei Jahren. Daher erworbene Grundstücke nicht unbeaufsichtigt lassen, bei Käufen Verfügbarkeit sicherstellen.
              • Makler brauchen eine Lizenz, diese immer erfragen. Am sichersten sind internationale Immobilienagenturen. Die Courtage trägt der Verkäufer. Sie kann bis zu 6 Prozent des Wertes betragen.
              • Immobilienkäufer brauchen eine brasilianische Steuernummer.
              • Ein Kapitaltransfer nach Brasilien muss bei der Zentralbank registriert werden. Sonst ist der Rücktransfer nach einem eventuellen Verkauf fast unmöglich.
              • Die Nebenkosten für den Erwerb variieren von Gemeinde zu Gemeinde. Im Schnitt liegen sie bei 7 bis 9 Prozent des Verkaufswertes.
              • Beim Verkauf einer Immobilie muss die Wertsteigerung in Brasilien versteuert werden.
              Quelle: https://www.faz.net/aktuell/wirtscha...ue#pageIndex_3

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              • #7
                Zitat von Inho Beitrag anzeigen
                ......die Zahlung an den Verkäufer (gewerblich, daher scheidet direkte Überweisung aus Deutschland via Transferwise schon aus).....
                Wenn der Verkäufer gewerblich ist, dann hat er wohl sicher eine CNPJ und dann ist eine direkte Banküberweisung auf sein Konto doch kein Thema. Warum mit Transferwise zahlen, das für sowas gar nicht erfunden wurde?

                Läuft bei dem Betrag über die Nationalbank, aber wenn alle Dokumente für Hauskauf für die nachvollziehbar sind, dann ist das Geld innerhalb von 1-3 Monaten auf seinem Konto. Avisierung erfolgt sogar sofort über seine Hausbank.

                Wichtig bei Immobilienerwerb ist jedoch, dass sich jemand vor Ort informiert, über IPTU, Strom, Wasser, usw. und auch die Dokumente überprüft, ob seitens des Verkäufers alles korrekt ist, z.B. keine Scheidung im Gange, Erbansprüche, Verkäufer wirklich alleiniger Besitzer, usw.

                Alternativ könntest Du mit dem Verkäufer natürlich auch Ratenzahlung per Transferwise auf sein Konto abmachen. Dann wird er allerdings erst nach Bezahlung die Überschreibung auf dem cartorio machen....

                Das zum Thema Geldtransfer.
                Auf wessen Namen das alles läuft, wie das steuertechnisch als Vermögen deklariert werden muss, oder bei einer allfälligen Scheidung zu Beurteilen wäre sind nochmals ganz andere Themen, die Du selber für Dich klären musst....
                Severino

                paz e amor

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                • #8
                  Ich wollte hier nur mal kurz den Ausgang schildern: Der Kauf ist mittlerweile abgeschlossen. Meine Freundin hat ihrer Mutter per Post eine vom Konsulat ausgestellte Vollmacht zugeschickt, diese hat den Kaufvertrag dann im Juni unterschrieben. Die Grundbucheintragung wurde einige Zeit später ebenfalls vorgenommen.

                  Der Geldtransfer wurde in drei Tranchen per Transferwise vorgenommen. Das war sehr zäh, was aber nicht an Transferwise, sondern an der Partnerbank in Brasilien (Banco Rendimento) lag. Nach einigem Hin und Her hat es aber dann doch geklappt. Im Nachhinein wäre eine eigene Kontoeröffnung bei einer Direktbank einfacher gewesen als alles an ihre Mutter zu überweisen.

                  Die nächste Herausforderung wird dann wohl die Steuerthematik, aber auch das bekommen wir hin. Alles in allem hat es gut geklappt und war eine interessante Erfahrung. Danke nochmal für alle Tipps!

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                  • #9
                    Zitat von Inho Beitrag anzeigen
                    Ich wollte hier nur mal kurz den Ausgang schildern: Der Kauf ist mittlerweile abgeschlossen. Meine Freundin hat ihrer Mutter per Post eine vom Konsulat ausgestellte Vollmacht zugeschickt, diese hat den Kaufvertrag dann im Juni unterschrieben. Die Grundbucheintragung wurde einige Zeit später ebenfalls vorgenommen.

                    Der Geldtransfer wurde in drei Tranchen per Transferwise vorgenommen. Das war sehr zäh, was aber nicht an Transferwise, sondern an der Partnerbank in Brasilien (Banco Rendimento) lag. Nach einigem Hin und Her hat es aber dann doch geklappt. Im Nachhinein wäre eine eigene Kontoeröffnung bei einer Direktbank einfacher gewesen als alles an ihre Mutter zu überweisen.

                    Die nächste Herausforderung wird dann wohl die Steuerthematik, aber auch das bekommen wir hin. Alles in allem hat es gut geklappt und war eine interessante Erfahrung. Danke nochmal für alle Tipps!
                    Bei Überweisngne mit Transferwise ist das Limit 250.000 R$ auf dem Empfängerkonto. Also aktuell etwa 40.000 EUR. Dass sich einige Banken da aber noch schwer tun hat mit Unwissenheit und Angst vor Geldwäscherei zu tun.
                    Noch grössere Beträge lassen sich aber auch problemlos von Bank zu Bank überweisen - wobei aber die Brasilianische Zentralbank involviert ist (eigentlich ab US$ 5.000 bei "echten Überweisungen", denn Transferwise schickt ja eigentlich gar kein Geld hin und her...).
                    Kostet dann ein bisschen mehr und dauert etwas länger. Wichtig ist, dass die auslösende Bank - also Deine Hausbank - bereits ALLES IM Überweisungsauftrag angibt: Kompletter Name, CPF/CNPJ, Banco, Agencia, Conta Nr, Tipo de Conta (Poupança/Corrente) sowie Ursprung und Verwendungszweck - in diesem Fall z.B. Investition in Haus und Ersparnisse oder Altersguthaben)
                    Über die CPF bzw. CPNJ ist die Receita automatisch informiert. Steuern werden aber erst fällig, wenn das Haus verkauft wird - und zwar auch nur auf dem Gewinn. Für eine allfällige Rücküberwesiung des Geldes - z.B. nach eine Verkauf - hoffe ich Mal, dass Deine CPF irgendwo bei dem Auftrag vermerkt ist. Sind zwar wirklich Profis bei Transferwise, aber den Auftrag solltest Du Dir unbedingt abspeichern.
                    Severino

                    paz e amor

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