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Imobilienkauf in Brasilien

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  • Imobilienkauf in Brasilien

    Oi galera,

    im Forum wird oft nach Imobilien gefragt und genauso oft auf Imobilienmakler verwiesen.
    Hier mal unsere Geschichte zum Thema:

    Wir sind entschlossen gewesen einen kleinen Büroraum im Stadtzentrum von Recife zu kaufen.
    Angezogen von einem Angot in der Lokalzeitung haben wir Kontakt mit SM Imóveis in Boa Viagem
    aufgenommen. Seit 30 Jahren auf dem Markt mit ca. 10 Mitarbeitern.
    Wir waren sofort von dem uns vorgestellten Objekt angetan. Innerhalb der nächtsten Tage wurde
    noch ein wenig gehandelt. Schliesslich haben wir uns zum Kauf entschieden. Auf meine Anfrage,
    ob wir das Geschäft auf einem, dafür zuständigem Notariat(catório) durchführen, hiess es mit
    beleidigter Stimme, das ginge doch auch im Maklerbüro.
    Es wurde ein zweifellos einwandfreier Kaufvertrag aufgesetzt, in dem der eigentliche Verkäufer und
    Besitzer(Gilberto)u.a.bestätigt, dass das Objekt schuldenfrei ist und er alle für den Noteriatseintrag
    notwendigen Dokumente übergibt.
    Wir bekamen von Gilberto u.a.:
    - die vor 9 Jahren auf seinen Namen ausgetellte Noteriatsurkunde,
    - alle bezahlen Rechnungen, wie Strom, Steuern, Gebäudeverwaltungskosten(condomínio),etc.
    - ein Bestätigung von der Hausverwaltung, das er dieser nichts schuldig ist.
    und natürlich, den von Gilberto(Verkäufer/Besitzer) unterzeichneten und beglaubigten Vertrag.

    An dieser Stelle wird vermutlich ein Imobilienfach, so wie Winni, schon grinsen.

    Wir voller Stolz auf ein Notariat, zwecks Eintrag.
    Wo ist denn die Bestätigung, dass das Objekt keine Verwaltungskosten schuldet?
    Die Bestätigung, das der Vorbesitzer nichts schuldig war, reicht nicht.
    Nächstes Notariat. Dieselbe Auskunft.
    Ok. Ab zur Hausverwaltung. Und siehe da, man glaubt es kaum. Es gab da noch Elsa. Elsa war die Besitzerin
    vor Gilberto und diese ist der Hausverwaltung noch was schuldig. Leider war die alte Dame schon verstorben
    und die Hausverwaltung hatte es bis zum Tag nicht geschaft diese Schuld einzuklagen.
    Aus diesem Grund könne man uns nicht die 'declaração relativa à inexistência de débitos condominais'(das
    entscheiden Schriftstück) ausstellen, aber wir könnten doch diese Schulden bezahlen.
    Ein anderer Vorschlag der Hausverwaltung. Geht doch zum Notariat 'Paulo Gerra'. Die machen das schon.

    An dieser Stelle haben wir, genauso wie der aufmerksame Leser dieses threads, die Frage gestellt. Wie konnte
    Gilberto das Objekt auf einem Notariat eintragen lassen, obwohl dieses noch Verwaltungskosten schuldig war, bzw ohne
    dem beschriebenen Bestätigung?
    Wir schauten auf das Dokument und was glaubt ihr wohl von wem ausgestellt. Notariat 'Paulo Guerra'.

    Wir haben selbstverständlich geklagt. Gegen SM Imovéis und Gilberto. Auch Vertreter der Hausverwaltung
    und des Notariats 'Paulo Guerra' waren geladen. Nachdem 2 Anhörungen kein Ergebniss brachten
    kam es zum Urteil. SM Imoveis war raus aus der Geschichte. Der Verkauf wurde für nichtig erklärt und Gilberto
    sollte ausser dem bezahlten Betrag noch 20% dazuzahlen. Im Vertag waren 100% festgelegt.

    Für uns war dies nicht akzeptabel. Da dieser Prozess sich über ein Jahr hinzog und wir schliesslich irgentwie Geld
    verdienen mussen, hatte wir schon angefangen unser Geschäft dort auf zu bauen. Allein die Werbungskosten,
    hätten wir mit diesen 20% nicht decken können.
    Wir hätten innerhalb von 78 Stunden Einspruch einlegen können, aber inzwischen hatten wir nicht nur unsere Nerven,
    sondern auch den Glauben an die Justiz verloren.

    In der Zwischenzeit hatte uns das schon mehrfach erwähnte Noteriat angeboten, das Objekt einzutragen, ohne dem
    entscheidenen Schriftstück.

    Um unsere Anwaltskosten wieder raus zu bekommen, haben wir in inzwischen auf 'dados morais' (sowas wie
    Schadensersatz und Seelenschmerzensgeld) gegen SM und Gilberto geklagt . Am 27. 07. wird es entschieden.

    Fazit:
    Chorão war doof. Kennt sich inzwischen aber besser aus als so mancher Imobilienmakler. Schaden macht halt klug.

  • #2
    Ola Chorao,

    da hast Du aber mehrfach Glück gehabt. Stellt dir vor du wärst direkt zum Cartorio Paulo Guerra gegangen die ja schon mit den Objekt "vertraut" waren. Das Problem der offenden Rechnung hätte dich auf jeden Fall eingeholt. Vielleicht hast du sogar riesen Glück gehabt das der Kauf nicht zu stande kam, denn in der kurzen Auflistung fehlen doch einige sehr wichtige Dokumente die im schlimmsten Fall zu einen späteren Zeitpunkt zu einen Totalverlust der Immobilie führen könnten. Muß nicht sein - kommt aber sehr häufig vor.

    Kommentar


    • #3
      @ tadinho

      ist vielleicht aus meiner Erzählung nicht eindeutig zu entnehmen.
      Der Kauf ist zu stande gekommen. Aber den Verlust der Imobilie
      haben wir nicht zu befürchten.
      Mich interessieren jetzt natürlich die von dir erwähnten wichtigen Dokumente, die noch fehlen.
      Anzufügen ist, das es sich bei den Beteiligten um Privatpersonen und nicht um 'pessoas juriticas' handelt.

      Kommentar


      • #4
        Zitat von Chorao
        Fazit:
        Chorão war doof. Kennt sich inzwischen aber besser aus als so mancher Imobilienmakler. Schaden macht halt klug.
        Zitat von Chorao
        @ tadinho

        Mich interessieren jetzt natürlich die von dir erwähnten wichtigen Dokumente, die noch fehlen.

        Das ist ja typisch, einmal in die Scheisse gegriffen und mit ´nem relativ blauen Auge davon gekommen und schon hält man sich für den grössten und sogar schlauer als so mancher Immobilienmakler.

        Garantiert wirst Du noch ein paar Prozesse führen müssen bis Du Deinen Schadensersatz und die "dados morais", welche übrigens DANOS MORAIS sind da sie mit DANOS (Schäden) und nichts mit Würfeln (DADOS) zu tun haben, erhalten wirst. Selbst wenn der Vorbesitzer verurteilt wird heisst das noch lange nicht das er dann auch zahlen wird. D.h. also nochmals verklagen um das Geld zu bekommen.

        Übrigens, wie hoch waren denn eigentlich die Schulden der bereits verstorbenen Vor-Vorbesitzerin :?: Vermutlich weniger als Du für Deinen Anwalt ausgeben wirst bist Du auch nur 1 centavo sehen wirst.

        Wirklich ein gutes Geschäft gemacht. Aber wenigstens hast Du es den Brasis (Markler, Vorbesitzer und Notar) gezeigt, das man so nicht mit einem Deutschen umspringt und hast sie vor den Kadi gezerrt.

        Kommentar


        • #5
          @Chorao


          Interessant wäre auch zu wissen ob die Immobilie nicht bei irgendeiner Bank als Sicherheit für einen Kredit hinterlegt wurde.
          Oder ob denn nicht doch noch Erben der verstorbenen Tante existieren und die vorhandene Immobilie nicht mal zurückhaben wollen, etc...

          Es gibt da noch ein paar Dinge die da auf dich zukommen könnten. Ich sage immer das es absolut notwendig ist, das man einen guten Anwalt seines Vertrauens einschliessen muss und niemals auf eigene Faust Immobilien kauft, es sei denn das man sehr sehr viel Erfahrung im Immobilien-Bereich (in Brasilien) besitzt, was gerade bei Ausländern eher weniger der Fall ist.

          Trotzdem wünsche ich dir viel Glück und hoffe das beste fÜr dich.... ;-)

          Bis dann
          Alexander

          Kommentar


          • #6
            Zitat von Seu ....
            Das ist ja typisch, einmal in die Scheisse gegriffen und mit ´nem relativ blauen Auge davon gekommen und schon hält man sich für den grössten und sogar schlauer als so mancher Immobilienmakler.

            ...die "dados morais", welche übrigens DANOS MORAIS sind da sie mit DANOS (Schäden) und nichts mit Würfeln (DADOS) zu tun haben,...
            Diese Antwort macht Mut sich weiterhin zu outen, um andere vor 'Würfeln' schützen.

            Kommentar


            • #7
              Ola
              "dados" könnte natürlich auch "DATEN" bedeuten - wie es in Brasilien so üblich ist !
              Oder wo kommt denn das wort "morais" her Eurer Meinung nach??

              Der Rat von alexander ist nicht unbedingt ein guter - er hat wohl doch nicht so viel ahnung von Immobilien! Man sollte zwar einen Anwalt fragen , aber nicht unbedingt vertrauen! Denn nur Anwälte die auf Immobilien spezialisiert sind, haben davon eine Ahnung! Nur ein "Anwalt" das reicht in brasilien ganz sicher nicht! Es sei denn es ist ein Anwalt der in einem Cartorio arbeitet!

              tchao

              winni
              http://www.wipi.at/immobilienforum/viewforum.php?f=11&sid=a2db63301b2d38413bd44885c7c f5335

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              • #8
                @Winni

                Also wenn ich hier von einem Anwalt spreche, dann meine ich immer auch solche die sich mit der Materie auskennen (sagt einem schon der Menschenverstand).

                Und was meine Ahnung und Wissen betrifft, so ist dieser deiner bei weitem überlegen, denn mit Wahrsagerei und Immobilien aufgrund von Fotos richtig zu bewerten (lach!), etc... wie du es betreibst habe ich nichts am Hut.


                Alexander

                p.s.: Halte dich bitte in Zukunft mit deinem unqualifizierten Beiträge zu meiner Person zurück. DANKE !

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                • #9
                  Ola
                  Du hast wie immer eine unqualifizierte große Klappe Alexander!
                  Wenn du schon so gescheit bist, dann halte Dich besser bei dem Thema Immobilien herraus! Ernst wird Dich so wie so niemand nehmen!
                  Ich hatte mein erstes Haus ganz ohne Kaufvertrag und ohne Anwalt gekauft!
                  Einen Anwalt bei einem Hauskauf zu konsultieren ist ganz sicher der falsche Weg! Ein Notar ist besser informiert bei solchen Geschäften!
                  Am besten den Notar der auf der Liste des brasilianischien Justizministerium einen Link hat! gibt es für jedes Munizipio in ganz Brasilien!
                  In Brasilien ist es ziemlich leicht Anwalt zu werden! Nicht unbedingt ein Mann des Vertrauens , sondern eher wie bei uns : die Sorte Mensch die dann auf Grund eines Vertrauensverhältnis dir die Kohle abnehmen!
                  Ein Notar hingegen, der darauf spekuliert daß die Immobilie in seinem Office registriert wird, der hilft meistens gratis!!

                  tchao

                  winni
                  http://www.wipi.at/immobilienforum/viewforum.php?f=11&sid=a2db63301b2d38413bd44885c7c f5335

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                  • #10
                    @ Alexander und Winni.

                    störe euren kleinen Krieg nur ungern.
                    Was ihr so heisst diskutiert ist doch die Wurzel allen Übels.
                    Welchem Anwalt kann man schon vertrauen?
                    Aus diesem Grund und weil es sich bei dem Objektwert um gerade mal 8.000 R$ gehandelt hat, haben wir auf einen solchen Rat verzichtet.
                    Was ist den mit den Anwälten von dem mir erwähnten Imobilienbüro?
                    Und die aus den Notariats sind für mich die Schlimmsten. Sie haben die 'fé de oficio' und machen mit dieser Macht, was sie wollen. 8)

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                    • #11
                      @winni

                      Die unqualifizierte grosse Klappe (habe deine Wortwahl verwendet) hast nur du, was du gerade mit deinem Posting noch einmal eindrucksvoll bewiesen hast.

                      Was das Thema Immobilien betrifft, bin ich dir um einiges überlegen, das zeigt dein eigenes Posting aber auch deine doch recht komische Internetseite wo du angibst anhand von Fotos (lach) Immoblien bewerten zu können. Schon alleine aufgrund dieser Tatsachen nimmt dich keiner mehr ernst.

                      Aber nun zu deinem verrückten Posting. Ich finde es zwar nett, das du deinen ersten Hauskauf ohne Kaufvertrag und ohne Anwalt abgewickelt hast, doch ist diese Vorgehensweise sicher nicht anzuraten, es sei denn das mam mit dem Glück spielen will und das ist sicherlich nicht ein seriöses vorgehen, da es sich meist um viel Geld handelt, was keiner so gern verlieren möchte.

                      Einen Anwalt bei einem Kauf einer Immobilie beizuziehen ist absolut anzuraten und enorm wichtig, damit man sicher gehen kann, das man weder von der Immobilienfirma noch von einem falschen Besitzer über den Tisch gezogen wird.
                      Ein Notar selbst ist mitunter der wichtigste Teil bei der Transaktion des Kaufes, kann aber den Anwalt nicht ersetzen, da es in Brasilien genügend Notariate gibt, die leider unzureichende Arbeit leisten, was später zu grossen Problemen führen kann. Kannst du wahrscheinlich nicht wissen, da du dich offensichtlich nicht genug auskennst, bzw. wie du selbst schon bewiesen hast dich mehr auf das Glück als auf Tatsachen verlässt.

                      Und das zeigt wiederrum von einem unseriösem und unverantwortlichen Handeln deinerseits und hat absolut nichts mit einer persönlichen und qualifizierten Beratung zu tun, mit welchen man dann beruhigt auf Basis deiner Infos Geschäfte machen kann.

                      Ein Notar hilft dir nicht gratis, da die Registrierung und der gesamte Papierkram kostenpflichtig ist und das ist bei jedem Notariat in ganz Brasilien gleich. Im übrigen gibt es in jeder Stadt Notare und auch hochqualifizierte Anwälte die ihre Arbeit beherrschen und genau wissen worauf es ankommt.

                      Man muss sich nur schlau machen und findet dann immer das was wichtig ist damit alles einwandfrei klappt.


                      @Chorao

                      Nun, es gibt einige zum Teil hervorragende Anwaltskanzleien in ganz Brasilien die man sehr wohl vertrauen kann. Ausserdem gibt es gerade bei vielen Auswanderer Anwälte mit dennen bisher immer gut zusammengearbeitet wurde, man muss nur mal hier im Forum Anfragen ob wer jemand dort oder da kennt und bin mir sicher das es dann ne Menge an Infos und Anwaltsadressen gibt die gute Arbeit leisten.

                      Sicherlich ist es fÜr einen Ausländer in einem fremden Land schwer den richtigen Anwalt zu finden, deshalb aber alle Anwälte hier in Brasilien schlecht zu reden wie es ein Winni tut und sich selbst als grössten hinzustellen, etc... ist wohl doch starkt übertrieben und zeugt von einem gewissen Grössenwahn.

                      Ich werde in kürze mal ne Liste auf meiner Homepage stellen wonach ich die wichtigsten Punkte bei einem Kauf einer Immobilie aufzählen werde, damit kann dann jeder auch auf eigene Faust sich die Papiere besorgen und sich drum kümmern, sofern er Zeit genug hat.

                      Bis dann
                      Alexander

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                      • #12
                        Ola
                        Also ich habe noch kein posting von Alexander über Immobilien gsehen!
                        Eine Liste für Anwälte gibt es schon seit 3 Jahren : http://www.brasilien2000.com/Anwalt.htm
                        Ich wiederhole nochmals, daß es falsch ist einen Anwalt für einen Immobilienkauf einzuschalten!
                        Das Objekt das man kaufen will, ist ja irgendwo registriert! Und bekanntlich sind ja Grundbucheintragungen öffentlich für jedemann zugänglich!!
                        Man braucht also nur auf den Dokumenten des Verkäufers nachschauen wo ist die Immobilie registriert! Dann schaue man ins Telefonbuch um das Cartorio zu finden, man geht dort hin und überzeugt sich persönlich ob auch alles in ordnung ist!
                        Um eine neue Registrierung vorzunehmen muß man das nicht im gleich Cartorio machen sondern man kann sich auch ein anderes suchen!
                        Am besten ist die Seite des Justizministeriums: http://www.mj.gov.br/ rechts ist ein Link zu den cartorios: Cadastro de Cartórios
                        Man kommt zu einer Karte: sucht den jeweiligen Staat heraus , dann den Landrkreis (Bezirk) herraussuchen:Selecione o Município
                        Die Zuständigkeit des Cartorios: Selecione a Atribuição in diesem Falle:Registro de Imòveis
                        Das wäre eigentlich alles! Ein Cartorio das auf dieser Seite aufgelistet ist, die sind absolut verläßlich! Die würden es nie wagen irgendeinen Betrug zu begehen oder sonst irgendetwas!
                        Ich habe für die Escritura ca. 100 Euro bezahlt und alle Auskünfte und Ratschläge waren gratis! Erhalt der Escritura nach 2 Tagen!!!
                        Alexander sollte besser dabei bleiben Mächen für seine Seite zu fotografieren! Oder macht der Bruder jetzt die Fotos schon von Österreich aus! Oder wie kommen denn sonst Fotos von Mädchen aus Brasilien auf die Seite von dem Bruder des Sozialarbeiters Alexander !

                        tchao

                        winni
                        http://www.wipi.at/immobilienforum/viewforum.php?f=11&sid=a2db63301b2d38413bd44885c7c f5335

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                        • #13
                          Winni vs. Alexander

                          ich wuerde sagen: 1:0 fuer Winni


                          Gruss Yens

                          Kommentar


                          • #14
                            Zitat von Winni
                            Das Objekt das man kaufen will, ist ja irgendwo registriert! Und bekanntlich sind ja Grundbucheintragungen öffentlich für jedemann zugänglich!!
                            Man braucht also nur auf den Dokumenten des Verkäufers nachschauen wo ist die Immobilie registriert! Dann schaue man ins Telefonbuch um das Cartorio zu finden, man geht dort hin und überzeugt sich persönlich ob auch alles in ordnung ist!
                            Es mag sein, dass ich meine Geschichte schlecht beschrieben habe.


                            Zitat von Chorao
                            Wie konnte
                            Gilberto das Objekt auf einem Notariat eintragen lassen, obwohl dieses noch Verwaltungskosten schuldig war...
                            Wer an ein brasilianisches Notariat glaubt, wartet im Frühjahr auch auf den Osterhasen.
                            Kleiner Anhang zu meiner Geschichte:
                            Das Notariat hat bei der Verhandlung angegeben, dass es keine Dokumente länger als 5 Jahre zu archivieren braucht. Das hat sogar der Richter geschluckt. Toll. Armutszeugnis für den Richter.
                            Später wurden wir darüber aufgeklärt, dass Dokumente, die älter als 5 Jahre sind von den Notariaten in irgenteiner Form(Microfilm oder digital) für weitere 20 Jahre archiviert werden müssen.
                            Versucht dass mal zu prozessieren.

                            @ Winni,
                            was das Justizministerium angeht und Verweise auf die Rechtslage:
                            www.osterhase.com

                            Kommentar


                            • #15
                              @Winni


                              Dann mach die Augen auf (hier in diesem Thread zum Beispiel), aber macht ja nichts...
                              Die Liste ist Wahllos ohne jegliche Qualifikation oder Erfahrungsbericht zu einselnen aus den Suchmaschinen genommen, damit musst du nicht angeben, das kann ein jeder 8 jährige Schuljunge.

                              Und ich wiederhole nochmals das ein Anwalt gerade für einen Ausländer hier in Brasilien äusserst wichtig ist und zwar schon aufgrund der Tatsache da ein Ausländer weder Ahnung vom Immobilienmarkt hier in Brasilien hat und dazu kommt das 80% aller Ausländer der portugiesischen Sprache nicht ausreichend mächtig sind.

                              Letzteres ist auch dafür verantwortlich das viele Ausländer beim Immobilienkauf über den Tisch gezogen werden, da sie wahrscheinlich so Leuten wie es Winni sind zu viel Vertrauen und der Meinung sind das sie alles alleine erledigen können.

                              Du lieber Winni gehst mit deiner Beschreibung davon aus, das jeder Ausländer gut portugiesisch spricht und sich auf den brasil. Immobilienmarkt auskennt. Da dies aber nicht der Fall ist, ist ein Anwalt oder zumindest erfahrene Person in diesen Dingen von absoluter notwendigkeit, dich muss man aber als Vertrauenswürdige Person ausschliessen, da du mit Hellsehrerei Immobilien über Fotos bewerten kannst und das ist alles andere als seriös, zudem beachtest du eine Menge an wichtigen Dingen beim Immobilienkauf überhaupt nicht und spielst auf das reine Glück, da du davon ausgehst das alles so ist wie es der Verkäufer erzählt.

                              Dazu sag ich nur, schön Dumm.....

                              Was deine blöde und kindische Volkschulanmache betrifft, kann ich nur eines dazu sagen, das ich noch nie Mädchen für meine Seite fotografiert habe, ausserdem war ich noch nie Sozialarbeiter.

                              Bevor du weiterhin Unsinn zum Thema Immobilien und zu meiner Person schreibst, bitte ich dich zuvor besser zu recherchieren, denn es wird schön langsam sehr peinlich.... ;-)

                              @Chorao

                              Winni kann deine Geschichte nicht ganz gelesen haben, denn er ist so sehr von sich überzeugt, das er immer noch bei seinem Unsinn bleibt und dabei nicht merkt wie sehr er sich doch lächerlich macht.

                              Dem kannst du gar nicht ernst nehmen, da er lieber aus Österreich per Fotos brasilianische Immoblien bewertet und mit seinem Hellseherischen gehabe auf wichtig tut. In Wahrheit aber von NULL ne Ahnung hat.


                              Bis dann
                              Alexander

                              Kommentar

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