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Imobilienkauf in Brasilien

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    Imobilienkauf in Brasilien

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      Oi galera,

      im Forum wird oft nach Imobilien gefragt und genauso oft auf Imobilienmakler verwiesen.
      Hier mal unsere Geschichte zum Thema:

      Wir sind entschlossen gewesen einen kleinen Büroraum im Stadtzentrum von Recife zu kaufen.
      Angezogen von einem Angot in der Lokalzeitung haben wir Kontakt mit SM Imóveis in Boa Viagem
      aufgenommen. Seit 30 Jahren auf dem Markt mit ca. 10 Mitarbeitern.
      Wir waren sofort von dem uns vorgestellten Objekt angetan. Innerhalb der nächtsten Tage wurde
      noch ein wenig gehandelt. Schliesslich haben wir uns zum Kauf entschieden. Auf meine Anfrage,
      ob wir das Geschäft auf einem, dafür zuständigem Notariat(catório) durchführen, hiess es mit
      beleidigter Stimme, das ginge doch auch im Maklerbüro.
      Es wurde ein zweifellos einwandfreier Kaufvertrag aufgesetzt, in dem der eigentliche Verkäufer und
      Besitzer(Gilberto)u.a.bestätigt, dass das Objekt schuldenfrei ist und er alle für den Noteriatseintrag
      notwendigen Dokumente übergibt.
      Wir bekamen von Gilberto u.a.:
      - die vor 9 Jahren auf seinen Namen ausgetellte Noteriatsurkunde,
      - alle bezahlen Rechnungen, wie Strom, Steuern, Gebäudeverwaltungskosten(condomínio),etc.
      - ein Bestätigung von der Hausverwaltung, das er dieser nichts schuldig ist.
      und natürlich, den von Gilberto(Verkäufer/Besitzer) unterzeichneten und beglaubigten Vertrag.

      An dieser Stelle wird vermutlich ein Imobilienfach, so wie Winni, schon grinsen.

      Wir voller Stolz auf ein Notariat, zwecks Eintrag.
      Wo ist denn die Bestätigung, dass das Objekt keine Verwaltungskosten schuldet?
      Die Bestätigung, das der Vorbesitzer nichts schuldig war, reicht nicht.
      Nächstes Notariat. Dieselbe Auskunft.
      Ok. Ab zur Hausverwaltung. Und siehe da, man glaubt es kaum. Es gab da noch Elsa. Elsa war die Besitzerin
      vor Gilberto und diese ist der Hausverwaltung noch was schuldig. Leider war die alte Dame schon verstorben
      und die Hausverwaltung hatte es bis zum Tag nicht geschaft diese Schuld einzuklagen.
      Aus diesem Grund könne man uns nicht die 'declaração relativa à inexistência de débitos condominais'(das
      entscheiden Schriftstück) ausstellen, aber wir könnten doch diese Schulden bezahlen.
      Ein anderer Vorschlag der Hausverwaltung. Geht doch zum Notariat 'Paulo Gerra'. Die machen das schon.

      An dieser Stelle haben wir, genauso wie der aufmerksame Leser dieses threads, die Frage gestellt. Wie konnte
      Gilberto das Objekt auf einem Notariat eintragen lassen, obwohl dieses noch Verwaltungskosten schuldig war, bzw ohne
      dem beschriebenen Bestätigung?
      Wir schauten auf das Dokument und was glaubt ihr wohl von wem ausgestellt. Notariat 'Paulo Guerra'.

      Wir haben selbstverständlich geklagt. Gegen SM Imovéis und Gilberto. Auch Vertreter der Hausverwaltung
      und des Notariats 'Paulo Guerra' waren geladen. Nachdem 2 Anhörungen kein Ergebniss brachten
      kam es zum Urteil. SM Imoveis war raus aus der Geschichte. Der Verkauf wurde für nichtig erklärt und Gilberto
      sollte ausser dem bezahlten Betrag noch 20% dazuzahlen. Im Vertag waren 100% festgelegt.

      Für uns war dies nicht akzeptabel. Da dieser Prozess sich über ein Jahr hinzog und wir schliesslich irgentwie Geld
      verdienen mussen, hatte wir schon angefangen unser Geschäft dort auf zu bauen. Allein die Werbungskosten,
      hätten wir mit diesen 20% nicht decken können.
      Wir hätten innerhalb von 78 Stunden Einspruch einlegen können, aber inzwischen hatten wir nicht nur unsere Nerven,
      sondern auch den Glauben an die Justiz verloren.

      In der Zwischenzeit hatte uns das schon mehrfach erwähnte Noteriat angeboten, das Objekt einzutragen, ohne dem
      entscheidenen Schriftstück.

      Um unsere Anwaltskosten wieder raus zu bekommen, haben wir in inzwischen auf 'dados morais' (sowas wie
      Schadensersatz und Seelenschmerzensgeld) gegen SM und Gilberto geklagt . Am 27. 07. wird es entschieden.

      Fazit:
      Chorão war doof. Kennt sich inzwischen aber besser aus als so mancher Imobilienmakler. Schaden macht halt klug.
    • #2

      :lol: chorão,

      jaja, das kenne ich in einer ähnlichen art und weise,
      habe grund gekauft und konnte das land nicht
      registrieren lassen da der verkäufer über mehrere
      jahre die grundsteuer die ja jährlich anfällt, nicht
      bezahlt hat ich renne heute noch hinterher.

      zum thema justiz, nicht umsonst gibt es in brasilien
      so viele mörder...!

      viel glück und erfolg dir, deiner lieben frau und dem geschäft,

      chechel
      Chechel

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      • #3

        Bitte um weitere Berichte

        Sehr interessanter und ausführlicher Bericht.
        Wenn jemand noch solche oder ähnliche Erfahrungen gemacht hat würde mich brennend interessieren.
        Wie sich vielleicht herumgesprochen hat mache ich derzeit ein Immobilienportal in dem ich solche Erfahrungsberichte ablegen möchte.
        Natürlich werden /müssen wir den Namen der Agenturen ersetzen (leider) ihr könnt ihn in eurem Bericht an mich oder separat aber gerne richtig zusenden. Somit kann man den Makler und den Notar beispielsweise gleich intern auf eine Blacklist setzen.
        Mit solchen Berichten wollen wir nicht darstellen dass es besser wäre Partner unseres Vertrauens zu engagieren sondern einfach die Fallen aufzeigten die selbst Leuten unterlaufen die meinen sich auszukennen.
        Ich selbst habe auch schon die Erfahrung machen müssen dass ein seriös aufgesetztes Papier nicht aus einer seriösen Feder stammte. Die Versuchung lag nahe an der Stelle auch zu sagen „Wird schon seine Richtigkeit haben“. Aber gerade das ist die Kunst der Falschspieler den anderen Glauben zu machen daß alles in Ordnung ist. Im Übrigen rat mir mein Anwalt mir immer meinen Notar selbst auszusuchen.
        Mit besten Grüssen

        Kippe

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        • #4

          Ich habe auch gekauft

          Ich habe in Brasilien ein Haus mit Grundstück gekauft. Bisher lief alles gut. Allerdings ist die Escritura noch noch nicht fertig.
          Zu meiner Sicherheit habe ich ein Vertragsstrafen aufnehmen lassen.
          1. Gibt es mit der Escritura Probleme -> 1/2 Kaufpreis
          2. Bestehen noch Schulden -> 1/3 Kaufpries (= keine 3. Rate fällig)
          3. Gibt es Probleme mit der Grundstücksabmessung oder ähnliches -> siehe 2.

          Das scheint bisher gut zu funktionieren. Aber man soll den Tag ja nicht vor dem Abend loben.

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          • #5

            Ich habe ein Haus in Natal. Der Mieter zahlt die Miete (sowieso nur halb so hoch wie Marktwert) wenn er gerade Lust dazu hat, die Steuern garnicht und die Stromrechnung nur wenns ihm abgestellt wird.
            Die Miete die er übers Jahr zahlt reicht gerade uma seine Steuersäumnisse und unverzichtbare Instandhaltungskosten zu decken.
            Rausklagen wird auch nichts, denn das Verfahren würde sich über jahre hinweg ziehen, er würde in dieser Zeit dann garkeine Miete mehr zahlen, und das Haus würde verkommen. Ausserdem arbeitet er in der Stadtverwaltung und sein bruder ist ein bekannter Anwalt.
            Die einzige Chance würde sein das Haus für Eigenbedarf zu beanspruchen, aber was soll ich in Natal als Ingenieur im Automobilbau???
            Daher ist meine einzige Hoffnung daß der Typ verreckt. :evil:

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            • #6

              Hallo Ihr Lieben,

              Ihr braucht mich oder einen meiner Kollegen. )
              MARIA A. POLAKOVS-ALVES
              "Sem advogado não há justiça, sem justiça não há direito"

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              • #7

                VEnda de imoveis

                Para comprar algo no Brasil tem-se que ter cuidado com certos tramites como 1-ESCRITURA,esta VOCE E MAIS NINGUEM ,VOCE,A SUA PESSOA tem que ir no cartorio e ver se a escritura está em dia,NAO PAGAR NINGUEM para fazer por voce(a nao ser seu irmao ou pais)pois o corretor pode ser pago pelo vendedor para falsificar a escritura.O imovel a venda pode as vezes JÁ TER SIDO VENDIDO e voce compra de novo.No final existirao VARIOS PROPRIETARIOS.CUIDADO.
                Para fazer uma compra,tem-se que consultar um advogado especialista em IMOBILIARIA.Este nao sendo amigo do vendedor nem da imobiliaria.Depois o advogado vê se a documentacao está em dia,se é posse ou nao,se tem escritura em dia,se o IPTU foi pago até hoje etc...Tem que consultar um engenheiro para ter certeza se a construcao foi bem feita etc...enfim,quem se dá mal é por falta de informacao.
                IMPORTANTE É FAZER UMA COMPRA DE IMOVEL COM UM ADVOGADO ESPECIALISTA EM IMOBILIARIA.NO BRASIL NAO HÁ NOTAR.

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                • #8

                  Venda-Compra

                  Um pequeno detalhe...em QUALQUER país,a compra ou tramite de qualquer bem imobiliario deve ser feito acompanhado de um advogado especialista do setor requerido e desconhecido pelo vendedor.

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                  • #9

                    Ola
                    Da mein Name erwähnt wurde (flüchtig) mußte ich wirklich grinsen!
                    Mach Dir nichts draus, ich habe auch mein Lehrgeld bezahlt!
                    Als ich mein Haus kaufte , war wirklich alles in Ordnung! Nur eine kleine winzige unbedeutende Sache hat gefehlt: der erste Stock meines Hauses war auf keinem Bauplan zu finden - er wurde komplett illegal gebaut!
                    Ich hatte leider auch noch nie einen brasilianischen Bauplan gesehen , d.h. ich hatte überhaupt noch nie einen Bauplan zuvor gesehen!
                    Dieses kleine Manco ist jedoch nicht so schwerwiegend, man kann die Baupläne auch hintennach irgendwie legalisieren....!
                    Ich habe noch nie einen Hauseigentümer/Besitzer in Brasilien getroffen wo wirklich alle Dokumente in Ordnung waren!!
                    Das am häufigsten fehlende Dokument ist das "habite-se" - um ehrlich zu sein , ich habs noch nie gesehen bei irgendeinem Verkäufer!! http://www.brasilien2000.com/bau/habitese.htm

                    tchao

                    winni
                    http://www.investment-portal.net/imm...forum.php?f=11

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                    • #10

                      habite

                      das Problem mit der habite ist.... das bei der Eintragung ein Nachweis verlangt wird, das die Sozialabgaben fuer die Arbeiter bezahlt wurden.
                      Kein Nachweiss ... dann wird hochgerechnet. Ausserdem legt die groesse des Hauses auch den "padrão´n" fest. Je toller die Huette desto hoeher die Gebuehren. Da dem 08/15 Brasileiro sowieso alles recht ist um sein Geldsaeckel zu schonen wird also einfach ein Zweckbau errichtet. Der wird wenn ueberhaupt dann in die Escritura eingetragen um IPTU zu sparen. Danach wird dann an oder umgebaut und fertig ist der Palast in der Realitaet und auf dem Papier fehlt alles sprich ist gar nicht existent.
                      Wenn man dann einen unkritischen Kaufer findet (vielleicht ein Gringo) um so besser. Dann kauft man naehmlich wie gesehen, hat aber Dokumente die nur halb passen. Jetzt der Clou...
                      nehmen wir mal an das Haus ist wirklich toll, und man stellt auch noch ein paar teure Sachen rein. Dann denkt man sich, vielleicht waere eine Versicherung nicht schlecht die den ganzen Reichtum abdeckt. Dann brennt die Kiste ab. Uebrig bleibt ein haufchen Asche. In der Asche die Festplatte mit den Digifotos wie "toll" alles war. Aber No Problem, wir gehen zum Notar da wa ja alles im Original eingetragen und hinterlegt. Aber beim genauen Nachlesen nach all den Jahren, Huch da fehlt ja was in der Escritura, aber der Makler hat doch gesagt das hat er noch nie benoetigt, gesehen oder sonst wie gebraucht. Aber Cara der wird mir bestimmt die Differenz erstatten.

                      Ich kann nur sagen hier in BR ist alles so lange in Ordnung wie man nicht auf die Gefaelligkeiten oder Hilfe anderer (Einwohner) angewiesen bist. Hast du einmal fuer die Ware bezahlt siehst du kein Schwein mehr. Also immer schoen Vorsicht, wenn da einer sagt, das braucht man hier doch nicht! 8)

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