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Imobilienkauf in Brasilien

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  • Imobilienkauf in Brasilien

    Oi galera,

    im Forum wird oft nach Imobilien gefragt und genauso oft auf Imobilienmakler verwiesen.
    Hier mal unsere Geschichte zum Thema:

    Wir sind entschlossen gewesen einen kleinen Broraum im Stadtzentrum von Recife zu kaufen.
    Angezogen von einem Angot in der Lokalzeitung haben wir Kontakt mit SM Imveis in Boa Viagem
    aufgenommen. Seit 30 Jahren auf dem Markt mit ca. 10 Mitarbeitern.
    Wir waren sofort von dem uns vorgestellten Objekt angetan. Innerhalb der nchtsten Tage wurde
    noch ein wenig gehandelt. Schliesslich haben wir uns zum Kauf entschieden. Auf meine Anfrage,
    ob wir das Geschft auf einem, dafr zustndigem Notariat(catrio) durchfhren, hiess es mit
    beleidigter Stimme, das ginge doch auch im Maklerbro.
    Es wurde ein zweifellos einwandfreier Kaufvertrag aufgesetzt, in dem der eigentliche Verkufer und
    Besitzer(Gilberto)u.a.besttigt, dass das Objekt schuldenfrei ist und er alle fr den Noteriatseintrag
    notwendigen Dokumente bergibt.
    Wir bekamen von Gilberto u.a.:
    - die vor 9 Jahren auf seinen Namen ausgetellte Noteriatsurkunde,
    - alle bezahlen Rechnungen, wie Strom, Steuern, Gebudeverwaltungskosten(condomnio),etc.
    - ein Besttigung von der Hausverwaltung, das er dieser nichts schuldig ist.
    und natrlich, den von Gilberto(Verkufer/Besitzer) unterzeichneten und beglaubigten Vertrag.

    An dieser Stelle wird vermutlich ein Imobilienfach, so wie Winni, schon grinsen.

    Wir voller Stolz auf ein Notariat, zwecks Eintrag.
    Wo ist denn die Besttigung, dass das Objekt keine Verwaltungskosten schuldet?
    Die Besttigung, das der Vorbesitzer nichts schuldig war, reicht nicht.
    Nchstes Notariat. Dieselbe Auskunft.
    Ok. Ab zur Hausverwaltung. Und siehe da, man glaubt es kaum. Es gab da noch Elsa. Elsa war die Besitzerin
    vor Gilberto und diese ist der Hausverwaltung noch was schuldig. Leider war die alte Dame schon verstorben
    und die Hausverwaltung hatte es bis zum Tag nicht geschaft diese Schuld einzuklagen.
    Aus diesem Grund knne man uns nicht die 'declarao relativa inexistncia de dbitos condominais'(das
    entscheiden Schriftstck) ausstellen, aber wir knnten doch diese Schulden bezahlen.
    Ein anderer Vorschlag der Hausverwaltung. Geht doch zum Notariat 'Paulo Gerra'. Die machen das schon.

    An dieser Stelle haben wir, genauso wie der aufmerksame Leser dieses threads, die Frage gestellt. Wie konnte
    Gilberto das Objekt auf einem Notariat eintragen lassen, obwohl dieses noch Verwaltungskosten schuldig war, bzw ohne
    dem beschriebenen Besttigung?
    Wir schauten auf das Dokument und was glaubt ihr wohl von wem ausgestellt. Notariat 'Paulo Guerra'.

    Wir haben selbstverstndlich geklagt. Gegen SM Imovis und Gilberto. Auch Vertreter der Hausverwaltung
    und des Notariats 'Paulo Guerra' waren geladen. Nachdem 2 Anhrungen kein Ergebniss brachten
    kam es zum Urteil. SM Imoveis war raus aus der Geschichte. Der Verkauf wurde fr nichtig erklrt und Gilberto
    sollte ausser dem bezahlten Betrag noch 20% dazuzahlen. Im Vertag waren 100% festgelegt.

    Fr uns war dies nicht akzeptabel. Da dieser Prozess sich ber ein Jahr hinzog und wir schliesslich irgentwie Geld
    verdienen mussen, hatte wir schon angefangen unser Geschft dort auf zu bauen. Allein die Werbungskosten,
    htten wir mit diesen 20% nicht decken knnen.
    Wir htten innerhalb von 78 Stunden Einspruch einlegen knnen, aber inzwischen hatten wir nicht nur unsere Nerven,
    sondern auch den Glauben an die Justiz verloren.

    In der Zwischenzeit hatte uns das schon mehrfach erwhnte Noteriat angeboten, das Objekt einzutragen, ohne dem
    entscheidenen Schriftstck.

    Um unsere Anwaltskosten wieder raus zu bekommen, haben wir in inzwischen auf 'dados morais' (sowas wie
    Schadensersatz und Seelenschmerzensgeld) gegen SM und Gilberto geklagt . Am 27. 07. wird es entschieden.

    Fazit:
    Choro war doof. Kennt sich inzwischen aber besser aus als so mancher Imobilienmakler. Schaden macht halt klug.

  • #2
    :lol: choro,

    jaja, das kenne ich in einer hnlichen art und weise,
    habe grund gekauft und konnte das land nicht
    registrieren lassen da der verkufer ber mehrere
    jahre die grundsteuer die ja jhrlich anfllt, nicht
    bezahlt hat ich renne heute noch hinterher.

    zum thema justiz, nicht umsonst gibt es in brasilien
    so viele mrder...!

    viel glck und erfolg dir, deiner lieben frau und dem geschft,

    chechel
    Chechel

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    • #3
      Bitte um weitere Berichte

      Sehr interessanter und ausfhrlicher Bericht.
      Wenn jemand noch solche oder hnliche Erfahrungen gemacht hat wrde mich brennend interessieren.
      Wie sich vielleicht herumgesprochen hat mache ich derzeit ein Immobilienportal in dem ich solche Erfahrungsberichte ablegen mchte.
      Natrlich werden /mssen wir den Namen der Agenturen ersetzen (leider) ihr knnt ihn in eurem Bericht an mich oder separat aber gerne richtig zusenden. Somit kann man den Makler und den Notar beispielsweise gleich intern auf eine Blacklist setzen.
      Mit solchen Berichten wollen wir nicht darstellen dass es besser wre Partner unseres Vertrauens zu engagieren sondern einfach die Fallen aufzeigten die selbst Leuten unterlaufen die meinen sich auszukennen.
      Ich selbst habe auch schon die Erfahrung machen mssen dass ein seris aufgesetztes Papier nicht aus einer serisen Feder stammte. Die Versuchung lag nahe an der Stelle auch zu sagen Wird schon seine Richtigkeit haben. Aber gerade das ist die Kunst der Falschspieler den anderen Glauben zu machen da alles in Ordnung ist. Im brigen rat mir mein Anwalt mir immer meinen Notar selbst auszusuchen.
      Mit besten Grssen

      Kippe

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      • #4
        Ich habe auch gekauft

        Ich habe in Brasilien ein Haus mit Grundstck gekauft. Bisher lief alles gut. Allerdings ist die Escritura noch noch nicht fertig.
        Zu meiner Sicherheit habe ich ein Vertragsstrafen aufnehmen lassen.
        1. Gibt es mit der Escritura Probleme -> 1/2 Kaufpreis
        2. Bestehen noch Schulden -> 1/3 Kaufpries (= keine 3. Rate fllig)
        3. Gibt es Probleme mit der Grundstcksabmessung oder hnliches -> siehe 2.

        Das scheint bisher gut zu funktionieren. Aber man soll den Tag ja nicht vor dem Abend loben.

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        • #5
          Ich habe ein Haus in Natal. Der Mieter zahlt die Miete (sowieso nur halb so hoch wie Marktwert) wenn er gerade Lust dazu hat, die Steuern garnicht und die Stromrechnung nur wenns ihm abgestellt wird.
          Die Miete die er bers Jahr zahlt reicht gerade uma seine Steuersumnisse und unverzichtbare Instandhaltungskosten zu decken.
          Rausklagen wird auch nichts, denn das Verfahren wrde sich ber jahre hinweg ziehen, er wrde in dieser Zeit dann garkeine Miete mehr zahlen, und das Haus wrde verkommen. Ausserdem arbeitet er in der Stadtverwaltung und sein bruder ist ein bekannter Anwalt.
          Die einzige Chance wrde sein das Haus fr Eigenbedarf zu beanspruchen, aber was soll ich in Natal als Ingenieur im Automobilbau???
          Daher ist meine einzige Hoffnung da der Typ verreckt. :evil:

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          • #6
            Hallo Ihr Lieben,

            Ihr braucht mich oder einen meiner Kollegen. )
            MARIA A. POLAKOVS-ALVES
            "Sem advogado no h justia, sem justia no h direito"

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            • #7
              VEnda de imoveis

              Para comprar algo no Brasil tem-se que ter cuidado com certos tramites como 1-ESCRITURA,esta VOCE E MAIS NINGUEM ,VOCE,A SUA PESSOA tem que ir no cartorio e ver se a escritura est em dia,NAO PAGAR NINGUEM para fazer por voce(a nao ser seu irmao ou pais)pois o corretor pode ser pago pelo vendedor para falsificar a escritura.O imovel a venda pode as vezes J TER SIDO VENDIDO e voce compra de novo.No final existirao VARIOS PROPRIETARIOS.CUIDADO.
              Para fazer uma compra,tem-se que consultar um advogado especialista em IMOBILIARIA.Este nao sendo amigo do vendedor nem da imobiliaria.Depois o advogado v se a documentacao est em dia,se posse ou nao,se tem escritura em dia,se o IPTU foi pago at hoje etc...Tem que consultar um engenheiro para ter certeza se a construcao foi bem feita etc...enfim,quem se d mal por falta de informacao.
              IMPORTANTE FAZER UMA COMPRA DE IMOVEL COM UM ADVOGADO ESPECIALISTA EM IMOBILIARIA.NO BRASIL NAO H NOTAR.

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              • #8
                Venda-Compra

                Um pequeno detalhe...em QUALQUER pas,a compra ou tramite de qualquer bem imobiliario deve ser feito acompanhado de um advogado especialista do setor requerido e desconhecido pelo vendedor.

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                • #9
                  Ola
                  Da mein Name erwhnt wurde (flchtig) mute ich wirklich grinsen!
                  Mach Dir nichts draus, ich habe auch mein Lehrgeld bezahlt!
                  Als ich mein Haus kaufte , war wirklich alles in Ordnung! Nur eine kleine winzige unbedeutende Sache hat gefehlt: der erste Stock meines Hauses war auf keinem Bauplan zu finden - er wurde komplett illegal gebaut!
                  Ich hatte leider auch noch nie einen brasilianischen Bauplan gesehen , d.h. ich hatte berhaupt noch nie einen Bauplan zuvor gesehen!
                  Dieses kleine Manco ist jedoch nicht so schwerwiegend, man kann die Bauplne auch hintennach irgendwie legalisieren....!
                  Ich habe noch nie einen Hauseigentmer/Besitzer in Brasilien getroffen wo wirklich alle Dokumente in Ordnung waren!!
                  Das am hufigsten fehlende Dokument ist das "habite-se" - um ehrlich zu sein , ich habs noch nie gesehen bei irgendeinem Verkufer!! http://www.brasilien2000.com/bau/habitese.htm

                  tchao

                  winni
                  http://www.wipi.at/immobilienforum/viewforum.php?f=11&sid=a2db63301b2d38413bd44885c7c f5335

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                  • #10
                    habite

                    das Problem mit der habite ist.... das bei der Eintragung ein Nachweis verlangt wird, das die Sozialabgaben fuer die Arbeiter bezahlt wurden.
                    Kein Nachweiss ... dann wird hochgerechnet. Ausserdem legt die groesse des Hauses auch den "padron" fest. Je toller die Huette desto hoeher die Gebuehren. Da dem 08/15 Brasileiro sowieso alles recht ist um sein Geldsaeckel zu schonen wird also einfach ein Zweckbau errichtet. Der wird wenn ueberhaupt dann in die Escritura eingetragen um IPTU zu sparen. Danach wird dann an oder umgebaut und fertig ist der Palast in der Realitaet und auf dem Papier fehlt alles sprich ist gar nicht existent.
                    Wenn man dann einen unkritischen Kaufer findet (vielleicht ein Gringo) um so besser. Dann kauft man naehmlich wie gesehen, hat aber Dokumente die nur halb passen. Jetzt der Clou...
                    nehmen wir mal an das Haus ist wirklich toll, und man stellt auch noch ein paar teure Sachen rein. Dann denkt man sich, vielleicht waere eine Versicherung nicht schlecht die den ganzen Reichtum abdeckt. Dann brennt die Kiste ab. Uebrig bleibt ein haufchen Asche. In der Asche die Festplatte mit den Digifotos wie "toll" alles war. Aber No Problem, wir gehen zum Notar da wa ja alles im Original eingetragen und hinterlegt. Aber beim genauen Nachlesen nach all den Jahren, Huch da fehlt ja was in der Escritura, aber der Makler hat doch gesagt das hat er noch nie benoetigt, gesehen oder sonst wie gebraucht. Aber Cara der wird mir bestimmt die Differenz erstatten.

                    Ich kann nur sagen hier in BR ist alles so lange in Ordnung wie man nicht auf die Gefaelligkeiten oder Hilfe anderer (Einwohner) angewiesen bist. Hast du einmal fuer die Ware bezahlt siehst du kein Schwein mehr. Also immer schoen Vorsicht, wenn da einer sagt, das braucht man hier doch nicht! 8)

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                    • #11
                      Warum seid ihr alle so naiv ???

                      Hallo,
                      ist ja interessant, was hier so alles berichtet wird. Ich lebe in Belo Horizonte und habe ein Grundstck in der Nhe in einem entstehenden Condominio fechado gekauft. Das hat wunderbar funktioniert und nach 2 Monaten hatte ich alle notwendigen Dokumente. Fr den despachante habe ich 80 R$ bezahlt. Das ganze wurde von einer Immobilienfirma abgewickelt. Ich habe einen Bekannten, der ist Anwalt und hat sich entsprechend erkundigt. Da die Firma schon etliche Jahre existiert und nicht aktenkundig ist, hatte ich auch keine weiteren Befrchtungen. Ich kann mich also ber nichts beklagen.
                      Warum gibt es hier denn nur negative Berichte. Im brigen gibt es schon Baugenehmigungen, die brigens leicht einzuholen sind. Meine Architektin macht das gerade. Man sollte sich eben nicht in blinden Aktionismus strtzen, sonder zuerst informieren, dann ist das Risiko auch zu minimieren.

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                      • #12
                        @Hans-Joachim Menzel
                        ----Man sollte sich eben nicht in blinden Aktionismus strtzen, sonder zuerst informieren, dann ist das Risiko auch zu minimieren----


                        ....das ist ein bichen schwer verstndlich ( zuerst informieren, dann ist das risiko auch zu minimieren)......d.h trotz aller informationen bestehen immer noch risiken.......von welchen risiken wird denn hier gesprochen?

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                        • #13
                          ....das ist ein bichen schwer verstndlich ( zuerst informieren, dann ist das risiko auch zu minimieren)......d.h trotz aller informationen bestehen immer noch risiken.......von welchen risiken wird denn hier gesprochen?[/quote]

                          Ich versuche es noch einmal, damit es dann hoffentlich einfacher zu verstehen ist:
                          Je mehr Informationen man bzgl. einer Anschaffung, sei es nun eine Immobilie, ein Auto oder etwas Anderes, besitzt, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, bei dem Kauf wichtige Aspekte nicht zu beachten, die dann spter negative Folgen haben knnen.
                          Das von mir im ersten Text (siehe oben) angesprochene "Risiko" bezieht sich auf enventuelle Fehlinvestitionen auf Grund nicht vorhandener oder unvollstndiger Dokumente, so wie es teilweise in den anderen Beitrgen geschildert wurde.
                          Ich dachte eigentlich, das ginge aus dem Zusammenhang hervor, wenn man die frheren Beitrge auch liest.

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                          • #14
                            @hans-joachim menzel
                            sagen sie mal, herr menzel, der clan ist ja weit verstreut, ist ihnen
                            ein knabe jrg bekannt, wohnhaft in der neusser provinz? dann
                            bitt ich doch um gelegnetliche pn.

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                            • #15
                              Manchmal klappts

                              Moin
                              1997 habe ich eine Whg in Ribeirao Preto gekauft. Ohne eine CPF zu haben in einem recht neuen Condominio (Jardim Europa). Der funcionario beim 4to Tabelionato war sehr nett und hilfsbereit. Es hat hat alles gut geklappt. Keine offene Rchnungen oder so. Allerdings liegt die Caixa Economica mit der EGC(Construtora) im Clinch, so da keine escritura defintiva ausgestellt wird. Es sei denn man erstreitet es vor Gericht. Die ersten haben dies recht einfach erreicht. Dies betrifft Gringos wie Brasis. Und ich habe es vorher gewut. Es ist also alles sauber gelaufen.

                              Vor einem Jahr habe ich in Canavieiras im Sden Bahias Stdtisches Gebiet (ehemals Lndliches Gebiet) gekauft. Seit Jahren wurde keine Grundsteuer gezahlt. Es war unvermessen.
                              Meine Vorbereitung auf diesen Kauf ging bers Internet, diverse Seiten - auch Winni seine war hilfreich. Lieber eine Warnung mehr als etwas nicht beachten. Ab und los, so vorbereitet konnte ich mehr Fragen stellen als Antworten erhalten.
                              Alle ausstehenden Fragen wurden geklrt, die IPTU habe ich vom Preis abgezogen und entrichtet.
                              Der Brgermeister hat mir seine Untersttzung zugesichert. Und er hat Wort gehalten. Die Prefeitura und das Forum haben schnell und effizient gearbeitet. In 1,5 Tagen war alles gelaufen(IPTU atrasado, Taxas, impostos, registrar etc pp). Die escritura wurde mir nach kurzer Zeit zugestellt. Ein fr Deutschland unddenkbarer Vorgang. Keine probina, nur schneller und freundlicher Service.
                              Maritime Gre
                              Lunge
                              Noch Fragen? Nur zu.

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