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      Hallo,

      ich brauche mal eine Info.
      Ich möchte in Fortaleza ein Appartment kaufen.
      Kann ich dies als Deutscher überhaupt auf meinen Namen kaufen oder brauche ich einen " Strohmann " der das für mich kauft " ?
      Wie funktioniert das dann ?

      Danke für die Infos.

    • #2
      AW: Appartment kaufen

      Hallo Beachboy,


      ja sicherlich kannst Du dies,
      jedoch brauchst Du zuerst einmal eine CPF Nummer, und dann solltest Du wissen, von wem Du kaufst.
      Zuerst ne schöne Escritura im Cartorio fertigen und ab aufs Grundamt.
      Natürlich nicht vergessen, das Geld zu überweisen.

      Lass jedoch das Objekt, vor dem kauf, auf eventuelle "Belastungen" überprüfen.

      Näheres über PN
      Schöne Grüsse,

      R a l f

      www.brasil-travel.de, Ihr Spezialist für Reisen nach Brasilien!!

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      • #3
        AW: Appartment kaufen

        Zitat von Brasil-Travel Beitrag anzeigen
        Lass jedoch das Objekt, vor dem kauf, auf eventuelle "Belastungen" überprüfen. Näheres über PN
        Das verantwortliche Dokument ueber Belastungen (Hypotheken, Einschraenkungen, etc.) heisst "Ônus" und bekommt man, gegen eine Gebuehr (normalerweise vom Verkaeufer, bzw. seinem Helfer [Makler] beizubringen, wie die folgenden Dokumente auch) beim Cartório de Registro:
        Dann muss man noch auf einige Negativcertifikate (Cerdidão negativo) bestehen:
        - Certidão negativo do condomínio = Negativbescheinigung des "Síndico" (Praesident der Eigentuemergemeinschaft), dass alle "Condomínios" (Wohngelder) bezahlt sind. Die Unterschrift muss im "Cartório" (Notariat) beglaubigt werden.
        - Certidão negativo do "Forum" (Gericht) = weder das bundes-, noch das landesstaatliche Gericht hat Zugriffe auf die Immobilie angemeldet
        - Nachweiss, dass die "IPTU" (Grundsteuer) bezahlt ist. Bei der Beantragung der "ITBI" (Grunderwerbssteuer) werden evtl. IPTU-Schulden transparent gemacht, oder auch Anders ausgedrueckT: Keine ITBI-Berechnung und Ausstellung des Zahlungsbeleges ohne Tilgung saemtlicher ITBU-Schulden und die bestehen haeufig, insbesondere bei Spekulationsobjekten. Die Idee des Investors dabei ist, dass diese IPTU-Schulden beim Verkauf vom Kaufpreis abgezogen werden, auch deshalb interessant, weil ein Kaeufer einen Rabatt auf diese Schulden bekommen kann, zumindest auf den Teil, der die Zinsen und Strafen in dem Gesamtbetrag ausmachen. In der Praxis fuer einen "Gringo", der mal so nebenbei eine Immobilie erwerben moechte, eher nicht zu realisieren, weil normalerweise hat dieser "Gringo" (und das werde ich hier auch wohl immer bleiben), nicht die Zeit, um sich darum zu kuemmern
        - Stromschulden
        - Wasser-, Abwasserschulden
        Sollte ich was vergessen haben, bedanke ich mich im Voraus schon fuer Ergaenzungen.
        Zuletzt geändert von Alagomão; 22.01.2009, 13:52. Grund: Ergaenzung in kursiv
        Gruss aus Maceió
        Thomas

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        • #4
          AW: Appartment kaufen

          Zitat von beachboy0303 Beitrag anzeigen
          Kann ich dies als Deutscher überhaupt auf meinen Namen kaufen oder brauche ich einen " Strohmann " der das für mich kauft " ?
          Wo hast Du diese Info denn bekommen?
          vielleicht von jemanden, der sich als "Strohmann" angeboten hat, oder der Dir einen "vermitteln" könnte?

          Dann lass bloss die Finger davon. Das klingt danach, als ob Du da abgezockt werden sollst.

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          • #5
            AW: Appartment kaufen

            Anbei mal die komplette Liste der Dokumente die gebraucht werden:

            Certidão de propriedade do imóvel (matrícula), expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Documento mostra se imóvel é regular e de propriedade do vendedor. Nela consta o nome do atual proprietário, a existência ou não de ônus (dívidas com hipoteca, penhora ou outros), assim como a descrição do imóvel (área, confrontações etc.). Essa certidão deve estar atualizada (30 dias).
            Certidão negativa de tributos municipais até o exercício presente, para ver se o IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana) está pago.
            Em caso de apartamento, declaração firmada pelo síndico de que a unidade não tem débitos com o condomínio, com a firma reconhecida e acompanhada da ata da assembléia que elegeu o síndico.
            Contas pagas de água, luz e gás dos últimos três meses.
            Documentos que atestem idoneidade dos vendedores, para saber se eles não estão sendo acionados judicialmente, por ações que possam comprometer a venda. Devem ser solicitadas certidões pessoais dos vendedores. No caso de apontamento de alguma ação, exigir a certidão explicativa, também chamada de certidão de objeto e pé. As certidões a serem solicitadas são:
            certidão dos distribuidores de protesto;
            certidão dos distribuidores cíveis;
            certidões dos distribuidores da Justiça Federal;
            certidão dos distribuidores de executivos fiscais;
            se vendedor é pessoa jurídica, pedir também certidão negativa de débitos do INSS e da Receita Federal, e certidão dos distribuidores de falência e concordata.

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            • #6
              AW: Appartment kaufen

              Ich wohne in São Paulo zur Miete in einem Apartment. Wenn ich sehe, was der Besitzer unaufhörliche Probleme mit der Administration, Syndico, etc. hat, bin ich Gott froh mir nie ein Apartment hier in Brasilien gekauft zu haben.
              Wenn ich was kaufen sollte, dann nur ein Haus.
              Das ist die 3. Mietwohnung in der ich bin und auch in den anderen zwei war der Zirkus nicht geringer.
              Wer die Wohnung nicht selber oder nur teilweise nutzt und möglicherweise nicht im Land wohnt .... Gute Nacht.
              KCCO

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              • #7
                AW: Appartment kaufen

                Ich kann Shroeder nur beipflichten. Ein Bekannter von uns hat in einem günstig gelegenen Flat in Recife eine "größere" Anzahl an apartamentos. Da er ein erfogreicher Geschäftsmann war (ehem. Mercedes-Importeur von Pernambuco), dachten wir, das hat vielleicht etwas.
                Die Lage war gut, nicht weit von der Boa Viagem entfernt, direkt beim Shopping Recife, Konsulate, BdB usw. Außerdem haben wir bei unseren Besuchen in Recife immer dort gewohnt und waren zufrieden.

                Also, let's go. Ergebnis der Besprechung! Kaufpreis ca. 65.000 R$, interessanterweise egal in welchem Stockwerk, Condominio 695 R$, höchst mögliche, monatliche Mieteinnahme bei hochwertiger Einrichtung ca. 1.100 R$.

                Da ich Kopfrechnen mehr als gewohnt bin, hat es keine Minute gdauert, um einzusehen, dass die Geschichte rechnerisch lächerlich war, selbst bei Vollbelegung über das ganze Jahr, was praktisch aber nicht machbar ist.
                Berücksichtigt werden müssen noch die Kosten für die Instandhaltung und die sind in Brasilien hoch, denn Brasilianer gehen halt leider zum größten Teil sehr übel mit gemieteten Immobilien um.

                Wir haben noch diverse andere Objekte im Raum Recife/Porto de Galinhas angeschaut und kamen letztendlich zum Ergebnis "Finger weg, risikobehaftet, rechnet sich nicht"!

                Dass die Brasilianer lieber ihr Geld in Immobilien anlegen, auch wenn es sich nicht wirklich rechnet, kann ich allerdings verstehen, denn die Tatsache, dass Geld auf der Bank den Wert verlieren kann, hat sich in den letzten Jahrzehnten in Brasilien ja wohl mehr als einmal bewahrheitet.

                Ohne Frage gibt es Möglichkeiten im Immobilienbereich, die sinnvoll sind, im Zweifelsfall Bau in eigener Regie, aber dazu muss man vor Ort sein.
                Nachdem die Immopreise in den letzten Jahren bereits sehr stark angezogen haben, sollte man auch nicht unbedingt auf Wertsteigerung setzen, denn der Schuss kann, besonders in der aktuellen, wirtschaftlichen Lage, im Zweifelsfall furchtbar nach hinten losgehen.
                Ist meine persönliche Erfahrung und Meinung, wobei ich noch keine Jahrzehnte in Brasilien lebe, wie Einige hier, die vielleicht mehr Erfahrung mit diesem Thema haben.
                Ich kaufe hier übrigens nur Immobilien, wenn nachfolgende Dokumente komplett vorliegen.
                Bei unserem ersten Immobilienkauf hier meinte der corretor "ich arbeite seit über 30 Jahren in diesem Beruf, aber so eine Documentação hat noch kein Käufer verlangt und das Verkäuferehepaar (Rechtsanwalt/Ärztin) sind nicht bereit, dies komplett so beizubringen"! Sie haben es beigebracht, komplett :mrgreen:!

                Hier die Aufstellung der Dokumente, um 99,99% auf der sicheren Seite zu sein.

                - Certidão de propriedade do imóvel que se pretende comprar, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis a menos de 30 (trinta) dias da data prevista para compra, bem como a de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus reais, com prazo de validade de 30 (trinta) dias.

                - Cópia autenticada da "folha de rosto" da Notificação/Recibo de lançamento do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano, referente ao ano em exercício, na qual deverá constar o número de cadastramento do ímovel perante a respectiva Prefeitura Municipal e o respectivo valor venal, ou certidão emitida para esta finalidade.

                - Prova de representação das partes, isto é, cópia autenticada do contrato ou estatuto social e de todas as suas respectivas alterações, da ata de eleição da respectiva diretoria (em caso de sociedade anônima), e do cartão de inscrição no CNPJ, quando se tratarem de pessoas jurídicas ou do RG e CPF/MF, quando se tratarem de pessoas físicas. Estas últimas, se casadas, deverão apresentar cópia autenticada da respectiva certidão de casamento e, se solteiras, da certidão de nascimento.

                - Certidão de quitação de tributos federais, expedida pelo Departamento da Receita Federal, em nome do proprietário.

                - Certidão negativa de débitos do INSS (CND/INSS) em nome do proprietário se for pessoa jurídica ou empregador rural.

                - Em caso de ímovel rural, o certificado de cadastro do INCRA com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado, ou relativo ao exercício imediatamente anterior, se o prazo para pagamento daquele ainda não tiver vencido.

                - Título aquisitivo do imóvel.

                - Certidões negativas (ou, se positivas, acompanhadas de certidão de objeto e pé) dos distribuidores cíveis, de executivos fiscais, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho - originais ou em cópias reprográficas devidamente autenticadas, e expedidas há no máximo 30 dias - em nome dos sucessivos proprietários e/ou titulares de direito sobre o imóvel, nos último vinte (20) anos - a serem obtidas na comarca onde se localiza o imóvel e na(s) comarca(s) na(s) qual(ais) cada um do(s) proprietário(s) resida(m).

                - Certidões negativas dos cartórios de protesto - originais ou em cópias reprográficas devidamente autenticadas, e expedidas há no máximo 30 dias - em nome dos sucessivos proprietários e/ou titulares de direito sobre o imóvel, nos último vinte (20) anos - a serem obtidas na comarca onde se localiza o imóvel e na(s) comarca(s) na(s) qual(ais) cada um do(s) proprietário(s) resida(m).

                - Certidão atualizada de regularidade e negativa de débitos municipais, exclusivamente sobre o imóvel (identificado por meio do número do contribuinte), expedida pela Secretaria de Finanças do Município onde se localiza o imóvel, compreendendo os últimos 05 anos.

                - Certidões negativas da dívida ativa da União, Estado e Município, em nome do(s) proprietário(s) do imóvel.

                - Certidão de regularidade no FGTS em nome do proprietário do imóvel, se for pessoa jurídica ou empregador rural.
                Abraços
                BR

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                • #8
                  AW: Appartment kaufen

                  ---Certidões negativas da dívida ativa da União, Estado e Município, em nome do(s) proprietário(s) do imóvel.----

                  .....ist nur bei immobilien nötig die zur zahlung verpflichtet sind ( spu, laudemio.uniao )......

                  Kommentar


                  • #9
                    AW: Appartment kaufen

                    Zitat von shroeder Beitrag anzeigen
                    Ich wohne in São Paulo zur Miete in einem Apartment. Wenn ich sehe, was der Besitzer unaufhörliche Probleme mit der Administration, Syndico, etc. hat, bin ich Gott froh mir nie ein Apartment hier in Brasilien gekauft zu haben.
                    Sorry, aber ueber was fuer Schwierigkeiten mit der Administration und/oder Síndico schreibst Du? Ich hab mein 1. Apartment in Maceió 1998 gekauft. Bis 2003 hat eine Verwaltungsfirma dieses und die naechsten, sowie mein Haus verwaltet. Ich hatte nie Probleme mit ihr.
                    Seid 2003 mache ich die Verwaltung selber und halte den Aufwand und den "Aerger" fuer aeusserst gering (meine grauen Haare habe ich mir bei Renovierungen geholt. Da muss man wirklich Erfahrung sammeln und auch Lehrgeld bezahlen).
                    Probleme mit der Administration? Welche sollen das sein?
                    Verwaltung eines Apartments bedeutet fuer mich:
                    - Mietvertrag, nebst Liste der Einrichtungsgegenstaende erstellen
                    - Rechnungen (IPTU, Condomínio, Strom [fuer nicht bezahlten Strom haftet allerdings der Mieter, es sei denn, es ist vereinbart, dass der Stromverbrauch im Mietpreis enthalten ist]) puenktlich bezahlen
                    - Endreinigung organisieren
                    - Miete kassieren
                    - Kleinere Ausbesserungsarbeiten, bzw. komplette Renovierung selber machen, oder organisieren.
                    - Buchfuehrung
                    - Evtl. DARF-Erklaerung
                    - Jahressteuererklaerung
                    Probleme mit dem Síndico?
                    Kann es geben, wenn er nix taugt. Dafuer gibt es Eigentuemerversammlungen. Wenn er wirklich nix taugt, dann wird ein anderer gewaehlt.
                    Probleme mit etc.?

                    Zitat von brasilresidente Beitrag anzeigen
                    Also, let's go. Ergebnis der Besprechung! Kaufpreis ca. 65.000 R$, interessanterweise egal in welchem Stockwerk, Condominio 695 R$, höchst mögliche, monatliche Mieteinnahme bei hochwertiger Einrichtung ca. 1.100 R$.
                    Bei dem hohen Condomínio-Betrag stimme ich Dir zu. Ich frage mich, wie der zustande kommt. Bei meinen 2-Zi.-Apartments (1 Schlafzimmer), fallen zwischen R$ 150,00 (kein 24-Stundenpfoertner; kein Aufzug) bis R$ 280,00 an.
                    Da der Hauptkostenanteil an der Condomínio die Personalkosten sind, bei 24-Stundenpfoertnerbetrieb 4 Pfoertner + 1 Reinemachefrau (-Mann), also ca. R$ 4.000,00/monatlich (legt mich da nicht fest, es koenten auch etwas mehr sein, aber auf keinen Fall mehr als R$ 4.800,00), sollte man sich ein Apartment in einem Gebaeude mit moeglichst hoher Gesamtapartmentzahl kaufen. Besonders wichtig, wenn noch Goodies, wie z.Bsp. Swimmingpool, oder salão de festa vorhanden sind. Dann klappt es auch mit der Rendite von ca. 6 %/Jahr. Ich habe wohl zu einem sehr guenstigen Zeitpunkt gekauft, denn ich konnte damals 13 % Rendite aus der Vermietung herausholen. Das ging dann Jahr fuer Jahr zurueck. Interessant ist die evtl. Wertsteigerung. Ich hab einige Jahre bis zu 25 %/jaehrlich gehabt (bei einer Inflationsrate von 10 - 12 %).
                    Da ich aber von Mieteinnahmen lebe und nicht von spekulativen Wertsteigerungen, kann ich diese nicht nutzen, obwohl man schon darueber nachdenkt, wenn man mitbekommt, fuer wieviel das Nachbarapartment verkauft worden ist.
                    Heutzutage bin ich wegen der Krise allerdings auch mehr als skeptisch, was die Wertsteigerung angeht. Da muss man abwarten, ob es eine Baublase gibt, oder nicht.
                    Zitat von brasilresidente Beitrag anzeigen
                    Da ich Kopfrechnen mehr als gewohnt bin, hat es keine Minute gdauert, um einzusehen, dass die Geschichte rechnerisch lächerlich war, selbst bei Vollbelegung über das ganze Jahr, was praktisch aber nicht machbar ist.
                    Ich vermiete am liebsten an Kunden, die laenger bleiben, am Besten Jahresvertrag. In aller Regel weniger Abnutzung des Apartments, bzw. seiner Moeblierung und weniger Verwaltungsaufwand.
                    Zitat von brasilresidente Beitrag anzeigen
                    Berücksichtigt werden müssen noch die Kosten für die Instandhaltung und die sind in Brasilien hoch, denn Brasilianer gehen halt leider zum größten Teil sehr übel mit gemieteten Immobilien um.
                    Bei kuerzeren Vermietzeiten, also por temporada, nehme ich immer eine Kaution. Wenn denn mal was zu bemaengeln ist, haftet der Mieter, da der Mietvertrag eine detaillierte Liste der Einrichtungsgegenstaende (nebst Aufzaehlung vorhandener Vorschaeden), sowie eine vistoria (Protokoll ueber den Zustand der Waende, Decken, Boeden, Beleuchtung, etc.)beinhaltet. Kosten fuer Renovierung sind eher gering (Anstreicher, pedreiro, etc.), allerdings muss man die neuen grauen Haare in dieser Rechnung noch mit einbeziehen .
                    Danke an Alle fuer die Ergaenzung der Liste der benoetigten Dokumente. Ich kann jedem nur raten, sich einen guten, serioesen tabelião (Notar) zu besorgen. Mit meinem arbeite ich seid 1995 zusammen und er hat sich immer perfekt um diesen Papierkram gekuemmert, d.h. er hat den Kaufvertrag nur gemacht, wenn die genannten Dokumente beigebracht wurden.
                    Gruss aus Maceió
                    Thomas

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                    • #10
                      AW: Appartment kaufen

                      Zitat von Cheesytom Beitrag anzeigen
                      Bei dem hohen Condomínio-Betrag stimme ich Dir zu. Ich frage mich, wie der zustande kommt. Bei meinen 2-Zi.-Apartments (1 Schlafzimmer), fallen zwischen R$ 150,00 (kein 24-Stundenpfoertner; kein Aufzug) bis R$ 280,00 an.
                      Da bleiben ja nur noch Strom (Gebäude) und Wasserkosten übrig. Oder hat jede Wohnung einen separaten Wasserzähler? Evtl. noch ein Beitrag in die s.g. CAIXA des Conomínios!?!?

                      Wer kassiert die Condomínio Kosten, ein externer Síndico oder einer der Bewohner? Bekommt der evtl. eine Aufwandtsentschädigung?

                      :cool:

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