Ankündigung

Einklappen
Keine Ankündigung bisher.

Appartment kaufen

Einklappen
X
 
  • Filter
  • Zeit
  • Anzeigen
Alles löschen
neue Beiträge

  • Alagomão
    antwortet
    AW: Appartment kaufen

    Zitat von Hebinho Beitrag anzeigen
    Man kann sich gegen Gebuehr auch sein Grundstueck nachmessen lassen, wenn man glaubt, der Nachbar hat den Grenzstein versetzt.
    Ich habe so eine "Demarcação" mal machen lassen. Kostet nicht die Welt (waren ca. R$ 40,00) und die Behoerde hier (SMCCU) hat 30 Tage Zeit (haben sich allerdings ca. 45 Tage gegoennt).

    Zitat von Hebinho Beitrag anzeigen
    Nur bei einem Apartmentkauf wird das wenig nutzen (es sei denn, man weiss dann genau, welchen qm-Anteil am Grundstueck man eigentlich hat).
    Normalerweise ist in der escritura der Teil am Grundstueck, bzw. auch an den Bauten (Garage, Flure, Cobertura, etc.) ausdruecklich genannt. Hier mal ein Auszug aus meiner escritura: "O apartamento possui uma área privativa de 59,06 m2, áqrea comum de 32,6722 m2, perfazendo uma área total de91,7322 m2, com uma fração ideal de terreno proprio de 0,02125. O predio está edificado .....do lote n° 357 e parte do lote n° 356,...do Loteamento...., medindo de largura......"

    Einen Kommentar schreiben:


  • Alagomão
    antwortet
    AW: Appartment kaufen

    Zitat von Titus Beitrag anzeigen
    ist aber leider so, vor allem, wenn nur weniger Besitzer im Haus selbst wohnen. Bei den Wahlen zum Sindico, oder bei der Ernennung sind mal gerade 10-15% der Besitzer anwesend.
    Wenn es so einen Immo-Firma, oder andere Person geschafft hat sich nur 10% Procuras von Besitzern zu besorgen, dann wird man die nie wieder los.
    Procurações koennen wiederrufen werden. Wenn die Firma, oder der Síndico nachweislich korrupt handelt und die 10 Besitzer erfahren davon, werden sie das dann wohl machen. Wenn sie nichts davon erfahren, na dann kann ihnen auch keiner helfen. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser ist zwar ein sehr alter Spruch, aber auch in diesem Fall hochaktuell.
    Zitat von Titus Beitrag anzeigen
    Und Rechnungen überprüfen: die Rechnungen sind immer 100% korrekt. (die wären auch schön doof, wenn sie nicht stimmen würden).Geh mal in Deinen Kaufmannsladen, käufst für 300 Reais Schrubber, Eimer, Glühbirnen, Scheuermittel, und "Türklinkenpoliturcreme",... und frag ihn dann mal nach einem Recibo über 500 Reais...
    Wenn Du das vom Kaufmann nicht bekommst, dann wechselst einfach den Laden, im Nächsten bekommst Du das Recibo, so wie Du es benötigst.
    Kontrolle ist natuerlich mit Arbeit verbunden. Bei bestehendem Verdacht muss man dann halt mal in so einen Laden und nachschauen.
    Zitat von Titus Beitrag anzeigen
    Und richtig kontrollieren, ob nun 20 Glühbirnen oder 50 Glühbirnen im Jahr ausgewechselt werden müssen, das kann auch niemand.
    S.o.. Der allgemeinen Bereich des Gebaeudes ist heutzutage fast ausschliesslich mit Sparbirnen bestueckt, die normalerweise 2 Jahre Garantie haben. Wenn Du kontrollierst, findest Du solche Betruegereien.
    Zitat von Titus Beitrag anzeigen
    Von Bauarbeiten/Reparaturen will ich da gar nicht erst reden.
    Da muss man wirklich besonders aufpassen. Beim Besprechen der Bauvorhaben und Diskussion ueber die Bewerkstelligung schon praepariert erscheinen und die anderen davon ueberzeugen, dass mindestens 3 Kostenvoranschlaege eingeholt werden und einer davon von dieser (der von Dir ausgesuchten Firma) eingeholt werden soll. Du hast natuerlich schon mit der Firma gesprochen und eine Idee, in welcher Groessenordnung sich die Kosten bewegen.

    Zitat von Titus Beitrag anzeigen
    Mir ist bei einem Apartment aufgefallen, dass das ganze (Klein-) Material vom Sindico in einem 12 km entfernten Laden gekauft wurde ... und da waren bestimmt 15 andere Geschäfte auf dem Weg dorthin.
    Die sind da sogar für 1 Glühbirne hingefahren ! Da stellt man sich natürlich Fragen.
    Wahrscheinlich ist die morena an der Kasse seine amante .
    Zitat von Titus Beitrag anzeigen
    Und wenn ihr richtig Pech habt, und 1 Eigentümer besitzt rund die Hälfte der Apartments im gleichen Haus, dann ist sowieso Ende: der setzt sich selbst als Sindico ein, und rechnet alles auf die anderen Besitzer ab, und kloppt denen Rechnungen rein, wie er gerade lustig ist.
    Falsch. Derjenige, der 10 Apartments in so einer Condomínio hat, muss fuer eins keine Condomínio bezahlen, fuer die anderen 9 aber schon. Da er die Dinger hat, um von der Miete und Wertsteigerung zu profitieren, hat er ein grosses Interesse daran, die Condomínio klein zu halten. Gegen eventuelle Unterschlagungen gilt dann das oben geschriebene.

    Einen Kommentar schreiben:


  • Gast-Avatar
    Ein Gast antwortete
    AW: Appartment kaufen

    Diese Plaene sind - zumindest hier im Sueden Bahias - in der Buergermeisterei (prefeitura) einsehbar und gegen Gebuehr erhaelt man eine Kopie.

    Die Grundstuecksbeschreibung enthaelt ja auch immer eine Angabe (wenn es sich um offizielles Bauland handelt) mit dem "lote no." und "quadra no." im "loteamento xxxxx".

    Man kann sich gegen Gebuehr auch sein Grundstueck nachmessen lassen, wenn man glaubt, der Nachbar hat den Grenzstein versetzt.

    Nur bei einem Apartmentkauf wird das wenig nutzen (es sei denn, man weiss dann genau, welchen qm-Anteil am Grundstueck man eigentlich hat).

    Einen Kommentar schreiben:


  • cabral
    antwortet
    AW: Appartment kaufen

    Zitat von brasilresidente Beitrag anzeigen
    Hier die Aufstellung der Dokumente, um 99,99% auf der sicheren Seite zu sein.
    Super informativ, kannst Du auch mal dazu schreiben von wem diese Dokumente ausgestellt werden. Wie lange braucht denn der Verkaeufer um das alles aufzutreiben ?

    Habe neulich wegen eines Grundstuecks ein Dokument vom cartorio ueber einen Grundstueckskauf gesehen, da war das Grundstueck nicht in einem Lageplan dargestellt, sondern beschrieben wie

    Breite vorne = x m, Tiefe links y m, Tiefe rechts , Breite hinten, dann noch Namen von den Eigentuemern der Nachbargrundstuecke.

    Alles ziemlich unbestimmt. Denn wenn das Grundstueck nicht genau mit diesen Massen eingezaeunt ist, muesste man sich mit allen Nachbarn streiten, wo denn jetzt der fehlende Meter ist.

    Gibt es keine Katasterplaene ?

    Einen Kommentar schreiben:


  • Titus
    antwortet
    AW: Appartment kaufen

    Zitat von Cheesytom Beitrag anzeigen
    Unverstaendlich ist das Zauberwort.
    Wenn die Apartmentanzahl gleich ist und kein Unterschied in der Ausstattung des Gebaeudes besteht (Swimmingpool, Salão de Festa, etc.) mueste die Condomínio gleichhoch sein, es sei denn, die Besitzer schlafen. Jeder hat natuerlich das Recht die Abrechnungen durchzusehen. Wer davon keinen Gebrauch macht und sich abzocken laesst ist halt selber ...ehmmm... Schuld.
    ist aber leider so, vor allem, wenn nur weniger Besitzer im Haus selbst wohnen.
    Bei den Wahlen zum Sindico, oder bei der Ernennung sind mal gerade 10-15% der Besitzer anwesend.
    Wenn es so einen Immo-Firma, oder andere Person geschafft hat sich nur 10% Procuras von Besitzern zu besorgen, dann wird man die nie wieder los.

    Und Rechnungen überprüfen: die Rechnungen sind immer 100% korrekt.
    (die wären auch schön doof, wenn sie nicht stimmen würden).
    Geh mal in Deinen Kaufmannsladen, käufst für 300 Reais Schrubber, Eimer, Glühbirnen, Scheuermittel, und "Türklinkenpoliturcreme",... und frag ihn dann mal nach einem Recibo über 500 Reais...
    Wenn Du das vom Kaufmann nicht bekommst, dann wechselst einfach den Laden, im Nächsten bekommst Du das Recibo, so wie Du es benötigst.

    Und richtig kontrollieren, ob nun 20 Glühbirnen oder 50 Glühbirnen im Jahr ausgewechselt werden müssen, das kann auch niemand.

    Von Bauarbeiten/Reparaturen will ich da gar nicht erst reden.

    Mir ist bei einem Apartment aufgefallen, dass das ganze (Klein-) Material vom Sindico in einem 12 km entfernten Laden gekauft wurde ... und da waren bestimmt 15 andere Geschäfte auf dem Weg dorthin.
    Die sind da sogar für 1 Glühbirne hingefahren ! Da stellt man sich natürlich Fragen.

    Wenn die Kosten zu hoch sind, dann muss man das schon selbst in die Hand nehmen, sich mit den anderen Besitzern kurzschliessen, und die Verwaltung selbst übernehmen.
    Das geht aber auch nur, wenn man Zeit hat, und vor Ort ist.
    Andere Möglichkeit gibt es da wahrscheinlich nicht, ausser man wartet und betet, dass ein anderer Besitzer auf die gleiche Idee kommt.

    Und wenn ihr richtig Pech habt, und 1 Eigentümer besitzt rund die Hälfte der Apartments im gleichen Haus, dann ist sowieso Ende: der setzt sich selbst als Sindico ein, und rechnet alles auf die anderen Besitzer ab, und kloppt denen Rechnungen rein, wie er gerade lustig ist.

    Einen Kommentar schreiben:


  • Alagomão
    antwortet
    AW: Appartment kaufen

    Zitat von brasilresidente Beitrag anzeigen
    @ Cheesytom:
    Das mit den Condominio-Kosten halte ich in den mir bekannten Fällen in Recife sowieso für einen großen Schwindel, denn es hat aus meiner Sicht nichts mit den tatsächlich enstehenden Kosten zu tun.
    Je näher man in Recife z.B. an die Boa Viagem kommt, umso höher sind natürlich die Kaufpreise, aber unverständlicherweise auch die Condominio-Kosten, wohlgemerkt bei gleicher Wohnungsgröße.
    Unverstaendlich ist das Zauberwort.
    Wenn die Apartmentanzahl gleich ist und kein Unterschied in der Ausstattung des Gebaeudes besteht (Swimmingpool, Salão de Festa, etc.) mueste die Condomínio gleichhoch sein, es sei denn, die Besitzer schlafen. Jeder hat natuerlich das Recht die Abrechnungen durchzusehen. Wer davon keinen Gebrauch macht und sich abzocken laesst ist halt selber ...ehmmm... Schuld. Aber deshalb grundsaetzlich eine Investition in Immobilien zu verunglimpfen, hmm..., der aufmerksame Leser wird sich seinen Teil denken koennen.

    In der jetzigen Situation (Krise, Krise, Krise und kein Ende in Sicht) wuerde ich allerdings im Moment abwarten. Sogesehen bin ich jetzt schon auch ein Betroffener der Krise, denn eigentlich habe ich daran gearbeitet meine Taetigkeit, Apartmentverwaltung auszubauen. Aber ich kann im Moment Keinem raten, hier was zu kaufen und denke, dass auch Chatspezialisten vorsichtig in ihren Prognosen geworden sind. Baublase in Brasilien, oder nicht, kann ich nicht beantworten.
    Zuletzt geändert von Alagomão; 24.01.2009, 00:33. Grund: Zitatfehler/Ergaenzung in kursiv

    Einen Kommentar schreiben:


  • Alagomão
    antwortet
    AW: Appartment kaufen

    Zitat von MESSENGER08 Beitrag anzeigen
    Da bleiben ja nur noch Strom (Gebäude) und Wasserkosten übrig. Oder hat jede Wohnung einen separaten Wasserzähler? Evtl. noch ein Beitrag in die s.g. CAIXA des Conomínios!?!?
    Wer kassiert die Condomínio Kosten, ein externer Síndico oder einer der Bewohner? Bekommt der evtl. eine Aufwandtsentschädigung?
    :cool:
    Nochmal: Der unveraenderliche und groesste Kostenanteil ist das Personal. Bei 24-Stundenpfoertner mindestens 5 Beschaeftigte, egal ob das Gebaeude 6, 12, oder 60 Apartments hat. Meistens wird eine Verwaltungsgesellschaft eingesetzt, die das Personal stellt, ist aber kein Muss. Die verlangt natuerlich auch eine Gebuehr. Diese ist dann ebenfalls eine, von der Anzahl der Apartments unabhaengige Groesse, die einmal/Jahr mit der Firma verhandelt wird.
    Wasser-, Strom- und Gaskosten erhoehen sich natuerlich, bei steigender Anzahl der Apartments, aber dafuer ja auch die Zahlenden. Ich hab kein einziges Apartment in der Verwaltung, wo es Zaehler gibt. Die gibt es aber neuerdings auch schon, speziell bei einer zentralen Warmwasserversorgung, was aber noch eher die Ausnahme ist.

    Bei meinen Apartments zahlt der Síndico, als Aufwandsentschaedigung die Condomínio nicht.

    Das Konto der Condomínio wird vom Síndico gefuehrt. Normalerweise gibt es eine 2. Person, die bei groesseren Schecks mitunterzeichnen muss. Daneben noch 2, die die monatlichen Abrechnungen ueberpruefen.
    Die Condomínio kann normalerweise, genauso wie eine Strom-, oder Telefonrechnung bezahlt werden (Casa Lotérica, Bankautomat, Internetbancing, etc.). Bei kleineren Condomínios muss auch mal beim Síndico gegen ein normales Recibo bezahlt werden.

    Einen Kommentar schreiben:


  • brasilresidente
    antwortet
    AW: Appartment kaufen

    @ Cheesytom:

    Das mit den Condominio-Kosten halte ich in den mir bekannten Fällen in Recife sowieso für einen großen Schwindel, denn es hat aus meiner Sicht nichts mit den tatsächlich enstehenden Kosten zu tun.

    Je näher man in Recife z.B. an die Boa Viagem kommt, umso höher sind natürlich die Kaufpreise, aber unverständlicherweise auch die Condominio-Kosten, wohlgemerkt bei gleicher Wohnungsgröße. Daraus folgt natürlich automatisch, dass bei den Abrechnungen getrickst wird und Irgendjemand sich die Taschen voll macht, aber das ist ja nichts Ungewöhnliches in Brasilien.

    Bei der Vermietung hast Du natürlich Recht, dass man möglichst langfristig vermieten sollte, wobei das halt leider oft nicht machbar ist.

    Mir war das alles nicht ganz geheuer und wir sind heute froh, dass wir die Finger davon gelassen haben, denn nun sind wir im Süden und hier gehen wir ganz andere Wege, bei denen ich ein deutlich besseres Gefühl habe, und ich mich außerdem auf Empfehlungen und Erfahrungen unserer brasilianischen, vorwiegend deutschstämmigen Bekannten stützen kann und dazu noch in meiner Muttersprache D.

    So und jetzt geht's zum Festa Pomerana auf ein gutes Essen und deutsches Bier !

    Einen Kommentar schreiben:


  • MESSENGER08
    antwortet
    AW: Appartment kaufen

    Zitat von Cheesytom Beitrag anzeigen
    Bei dem hohen Condomínio-Betrag stimme ich Dir zu. Ich frage mich, wie der zustande kommt. Bei meinen 2-Zi.-Apartments (1 Schlafzimmer), fallen zwischen R$ 150,00 (kein 24-Stundenpfoertner; kein Aufzug) bis R$ 280,00 an.
    Da bleiben ja nur noch Strom (Gebäude) und Wasserkosten übrig. Oder hat jede Wohnung einen separaten Wasserzähler? Evtl. noch ein Beitrag in die s.g. CAIXA des Conomínios!?!?

    Wer kassiert die Condomínio Kosten, ein externer Síndico oder einer der Bewohner? Bekommt der evtl. eine Aufwandtsentschädigung?

    :cool:

    Einen Kommentar schreiben:


  • Alagomão
    antwortet
    AW: Appartment kaufen

    Zitat von shroeder Beitrag anzeigen
    Ich wohne in São Paulo zur Miete in einem Apartment. Wenn ich sehe, was der Besitzer unaufhörliche Probleme mit der Administration, Syndico, etc. hat, bin ich Gott froh mir nie ein Apartment hier in Brasilien gekauft zu haben.
    Sorry, aber ueber was fuer Schwierigkeiten mit der Administration und/oder Síndico schreibst Du? Ich hab mein 1. Apartment in Maceió 1998 gekauft. Bis 2003 hat eine Verwaltungsfirma dieses und die naechsten, sowie mein Haus verwaltet. Ich hatte nie Probleme mit ihr.
    Seid 2003 mache ich die Verwaltung selber und halte den Aufwand und den "Aerger" fuer aeusserst gering (meine grauen Haare habe ich mir bei Renovierungen geholt. Da muss man wirklich Erfahrung sammeln und auch Lehrgeld bezahlen).
    Probleme mit der Administration? Welche sollen das sein?
    Verwaltung eines Apartments bedeutet fuer mich:
    - Mietvertrag, nebst Liste der Einrichtungsgegenstaende erstellen
    - Rechnungen (IPTU, Condomínio, Strom [fuer nicht bezahlten Strom haftet allerdings der Mieter, es sei denn, es ist vereinbart, dass der Stromverbrauch im Mietpreis enthalten ist]) puenktlich bezahlen
    - Endreinigung organisieren
    - Miete kassieren
    - Kleinere Ausbesserungsarbeiten, bzw. komplette Renovierung selber machen, oder organisieren.
    - Buchfuehrung
    - Evtl. DARF-Erklaerung
    - Jahressteuererklaerung
    Probleme mit dem Síndico?
    Kann es geben, wenn er nix taugt. Dafuer gibt es Eigentuemerversammlungen. Wenn er wirklich nix taugt, dann wird ein anderer gewaehlt.
    Probleme mit etc.?

    Zitat von brasilresidente Beitrag anzeigen
    Also, let's go. Ergebnis der Besprechung! Kaufpreis ca. 65.000 R$, interessanterweise egal in welchem Stockwerk, Condominio 695 R$, höchst mögliche, monatliche Mieteinnahme bei hochwertiger Einrichtung ca. 1.100 R$.
    Bei dem hohen Condomínio-Betrag stimme ich Dir zu. Ich frage mich, wie der zustande kommt. Bei meinen 2-Zi.-Apartments (1 Schlafzimmer), fallen zwischen R$ 150,00 (kein 24-Stundenpfoertner; kein Aufzug) bis R$ 280,00 an.
    Da der Hauptkostenanteil an der Condomínio die Personalkosten sind, bei 24-Stundenpfoertnerbetrieb 4 Pfoertner + 1 Reinemachefrau (-Mann), also ca. R$ 4.000,00/monatlich (legt mich da nicht fest, es koenten auch etwas mehr sein, aber auf keinen Fall mehr als R$ 4.800,00), sollte man sich ein Apartment in einem Gebaeude mit moeglichst hoher Gesamtapartmentzahl kaufen. Besonders wichtig, wenn noch Goodies, wie z.Bsp. Swimmingpool, oder salão de festa vorhanden sind. Dann klappt es auch mit der Rendite von ca. 6 %/Jahr. Ich habe wohl zu einem sehr guenstigen Zeitpunkt gekauft, denn ich konnte damals 13 % Rendite aus der Vermietung herausholen. Das ging dann Jahr fuer Jahr zurueck. Interessant ist die evtl. Wertsteigerung. Ich hab einige Jahre bis zu 25 %/jaehrlich gehabt (bei einer Inflationsrate von 10 - 12 %).
    Da ich aber von Mieteinnahmen lebe und nicht von spekulativen Wertsteigerungen, kann ich diese nicht nutzen, obwohl man schon darueber nachdenkt, wenn man mitbekommt, fuer wieviel das Nachbarapartment verkauft worden ist.
    Heutzutage bin ich wegen der Krise allerdings auch mehr als skeptisch, was die Wertsteigerung angeht. Da muss man abwarten, ob es eine Baublase gibt, oder nicht.
    Zitat von brasilresidente Beitrag anzeigen
    Da ich Kopfrechnen mehr als gewohnt bin, hat es keine Minute gdauert, um einzusehen, dass die Geschichte rechnerisch lächerlich war, selbst bei Vollbelegung über das ganze Jahr, was praktisch aber nicht machbar ist.
    Ich vermiete am liebsten an Kunden, die laenger bleiben, am Besten Jahresvertrag. In aller Regel weniger Abnutzung des Apartments, bzw. seiner Moeblierung und weniger Verwaltungsaufwand.
    Zitat von brasilresidente Beitrag anzeigen
    Berücksichtigt werden müssen noch die Kosten für die Instandhaltung und die sind in Brasilien hoch, denn Brasilianer gehen halt leider zum größten Teil sehr übel mit gemieteten Immobilien um.
    Bei kuerzeren Vermietzeiten, also por temporada, nehme ich immer eine Kaution. Wenn denn mal was zu bemaengeln ist, haftet der Mieter, da der Mietvertrag eine detaillierte Liste der Einrichtungsgegenstaende (nebst Aufzaehlung vorhandener Vorschaeden), sowie eine vistoria (Protokoll ueber den Zustand der Waende, Decken, Boeden, Beleuchtung, etc.)beinhaltet. Kosten fuer Renovierung sind eher gering (Anstreicher, pedreiro, etc.), allerdings muss man die neuen grauen Haare in dieser Rechnung noch mit einbeziehen .
    Danke an Alle fuer die Ergaenzung der Liste der benoetigten Dokumente. Ich kann jedem nur raten, sich einen guten, serioesen tabelião (Notar) zu besorgen. Mit meinem arbeite ich seid 1995 zusammen und er hat sich immer perfekt um diesen Papierkram gekuemmert, d.h. er hat den Kaufvertrag nur gemacht, wenn die genannten Dokumente beigebracht wurden.

    Einen Kommentar schreiben:

Unconfigured Ad Widget

Einklappen

Brasilien Forum Statistiken

Einklappen


Hallo Gast,
Du hast Fragen?
Wir haben die Antworten!
>> Registrieren <<
und mitmachen.

Themen: 24.789  
Beiträge: 184.168  
Mitglieder: 12.569  
Aktive Mitglieder: 43
Willkommen an unser neuestes Mitglied, waltraud.

P.S.: Für angemeldete Mitglieder ist das Forum Werbefrei!

Online-Benutzer

Einklappen

223 Benutzer sind jetzt online. Registrierte Benutzer: 5, Gäste: 218.

Mit 2.135 Benutzern waren am 16.01.2016 um 01:30 die meisten Benutzer gleichzeitig online.

Lädt...
X